La usucapión y el Registro de la Propiedad



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En esta entrada traemos a colación el artículo 35 Ley Hipocaria que trata sobre la usucapión y el Registro de la Propiedad. El sistema de protección de los adquirentes a través de la legislación registral entra en una grave crisis cuando se permiten que el dominio y los derechos reales inmobiliarios sean adquiridos por usucapión. Esta grave crisis se debe a que si le Registro instaura una verdad jurídica oficial que debe valer contra todo con una especial protección iure et de iure para los terceros, no podríamos lógicamente admitir la usucapión. Ahora bien, si se configura la función del Registro de la Propiedad como meramente declarativa, se permite que entre en juego la prescripción adquisitiva, aunque es cierto que ocasionaría en cierta medida una situación de inseguridad jurídica.

Usucapion y Registro de la Propiedad

Entre estas dos posturas extremas antes expuestas caben fórmulas mixtas que tratan de resolver tratando de equilibrar los intereses en juego. Uno de estos sistemas mixto es el que establecen los artículos 35 y 36 de la Ley Hipotecaria. En ellos se distingue entre una usucapión en favor del titular registral (también conocida como usucapio secundum tabulas) y una usucapión en contra del Registro de la Propiedad (o usucapio contra tabula).

- Usucapión secundum tabula


Si se admite la posibilidad de que el titular registral pueda no ser el verdadero titular del derecho, se comprende no sólo que se pueda admitir este tipo de usucapión, sino que además va a facilitar la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad extraregistral.

Nuestra legislación hipotecaria se inspira en este criterio admitiendo esta prescripción secumdun tabula a través de dos medidas:

+ Declarando que es justo título la inscripción, estableciéndose en este caso una presunción iure et de iure.

+ Presumiendo iuris tantum que el titular inscrito ha obtenido una posesión hábil para adquirir por usucapión.

Además, el artículo 35 de la Ley Hipotecaria presume que durante el tiempo que transcurre para adquirir por usucapión, la posesión ha sido disfrutada por el titular que figura en el Registro de la Propiedad.

- Usucapión contra tabula


La usucapión contra tabula para determinarla tiene mayor dificultad que la antes vista. El artículo 36 de la Ley Hipotecaria viene a establecer diferentes conflictos o colisiones que se pueden dar en este caso.

La regla principal de este artículo 36 es la preferencia de los terceros adquirentes que reúnen los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria cuando la prescripción está ya consumada o a punto de consumarse. Por tanto, en el momento en que entra en colisión la usucapión contra tabula y la del tercero inscrito, nuestro sistema se declina por el titular inscrito siempre que reúna los requisitos que establece el artículo 34: buena fe, título oneroso, negocio realizado con el anterior titular registral y posterior inscripción a su favor. Si se dan estas condiciones en la colisión triunfará el adquirente registral siempre que se dé las siguientes condiciones:

+ Que el adquirente conoció o tuvo medios para conocer que el bien estaba siendo disfrutado por otro.

+ Que si bien no haya conocido esta posesión a favor de otro, la consienta expresa o tácitamente.