El saneamiento por evicción aparece regulado en los artículos 1475 a 1483 del Código civil.
- ¿Cuándo tendrá lugar la evicción, según el Código Civil?
Según el artículo 1475.I del Código civil, en relación con el artículo 1480 del Código Civil, la evicción tendrá lugar cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o de parte de la cosa comprada. A la sentencia firme de los tribunales hay que asimilar las decisiones administrativas.
- Requisito ineludible para que exista responsabilidad por evicción es la notificación al vendedor de la demanda de evicción a instancia del comprador
Se trata de un trámite necesario previo a la demanda de saneamiento. El artículo 1481 del Código civil es tajante al señalar que no habiéndose producido dicha notificación, el vendedor no estará obligado al saneamiento. La notificación permite al vendedor intervenir en el proceso (artículo 1482 del Código Civil). No cabe duda de que es el vendedor quien se encuentra en mejor condición para rebatir los argumentos del tercero que reclame la cosa (Sentencia del Tribunal Supremo 13.1.1998 - RJA 113). El vendedor no está sin embargo obligado a personarse en el procedimiento. Cabe preguntar si el comprador está obligado a continuar con el pleito una vez notificado el vendedor y aun habiéndose negado éste a participar en el pleito. Parece que no. Podría allanarse en tal caso a las pretensiones del tercero, sin perder su derecho al saneamiento por evicción. La sentencia estimatoria de la demanda de evicción tiene como consecuencia para el vendedor llamado en garantía su obligación de sanear.
- La responsabilidad del vendedor por evicción existe, aunque nada se haya expresado en el contrato (artículo 1475.II del Código Civil), y con independencia de la buena o mala fe del vendedor
Sin embargo, las partes podrán aumentar, disminuir o suprimir tal obligación (artículo 1475.III del Código Civil). El pacto de exención al vendedor de la responsabilidad por evicción es nulo cuando hubiese mediado mala fe, es decir, si el vendedor conocía la causa capaz de hacer surgir la evicción y la ocultó pese a ello al comprador (artículo 1476 del Código Civil en relación con el artículo 1102 del Código Civil).
- Advierte el artículo 1477 del Código civil que la renuncia del comprador a su derecho al saneamiento no implica la renuncia al valor de la cosa al tiempo de producirse la evicción
En caso de producirse la evicción, el vendedor responderá del valor de la cosa al tiempo de su pérdida, no del precio que por ella se pagó, con exclusión además de los demás conceptos que normalmente se deducen de ella conforme al artículo 1478 del Código Civil (renuncia simple). Sin embargo, es posible que medie pacto expreso en orden a la exención de esta responsabilidad residual. El artículo 1477 in fine del Código Civil se refiere al supuesto en el que el comprador renuncia al derecho al saneamiento para el caso de evicción con conocimiento de los riesgos de la evicción y sometiéndose a sus consecuencias (renuncia cualificada). No basta un conocimiento en abstracto de los efectos y riesgos de la evicción. Es necesario que el comprador conozca las causas concretas de evicción, como si sabe de la existencia de un tercero con derechos sobre la cosa. Entonces el vendedor queda exento de cualquier responsabilidad cuando la evicción se produce. Ni siquiera responde del precio de la cosa al tiempo de la evicción. Se trata de las ventas denominadas a riesgo y ventura del comprador.
Si se ha pactado el saneamiento o no se ha estipulado nada sobre este punto, el comprador tiene derecho a exigir del vendedor no sólo el precio de la cosa al tiempo de la evicción, sino también los demás conceptos a que se refiere el artículo 1478 del Código civil (Sentencia del Tribunal Supremo 12.2.2004 - RJA 643).
- ¿Cuándo podrá el comprador pedir la resolución contractual?
Cuando el comprador pierda como consecuencia de la evicción una parte de la cosa de importancia tal que sin la misma no hubiese comprado la cosa, podrá pedir la resolución contractual, debiendo devolver la cosa sin más gravámenes que los que tuviese al comprarla. Lo mismo sucederá cuando se vendiesen dos o más cosas conjuntamente por un precio alzado, o particular para cada una de ellas si constase claramente que no se habría comprado una sin la otra (artículo 1479 del Código civil). El derecho a resolver el contrato no deroga la regla del artículo 1478 del Código Civil: el comprador podrá pedir el saneamiento y reclamar los conceptos a los que se refiere el citado precepto, en la parte proporcional a la pérdida.
La pérdida parcial de la cosa comprada, aunque esa pérdida no sea esencial, da derecho al comprador a exigir el saneamiento parcial, resultando de aplicación el artículo 1478 del Código civil en la parte proporcional a la pérdida. Así se desprende de los artículos 1475.I y 1480 del Código Civil.
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Fuente:
Manual de Derecho Civil (contratos) | Rodrigo Bercovitz Rodríguez-Cano | Páginas 86 - 87.
