Aunque hayamos apuntado que excepcionalmente se pueden concebir derechos reales sin sostén en una propiedad previa o derechos reales sobre cosa propia, la hipótesis normal es, no cabe duda, que los derechos reales recaigan sobre cosa ajena y que, por consiguiente, se constituyan y sobrevivan sostenidos por la propiedad y a cargo de ella. Esta idea es la que se expresa cuando se les denomina "gravámenes" o, genéricamente, "cargas".
La doctrina tradicional ha buscado, a veces afanosamente, una explicación a este formación de los derechos reales a expensas de la propiedad. Muy a grandes trazos se puede decir que para dar esta explicación existen dos teorías, a las que se puede llamar, respectivamente, teoría de la desmembración y teoría del gravamen o de la carga. Para la primera concepción la propiedad es una suma o un haz de facultades particulares y distintas que aparecen de algún modo como yuxtapuestas. En este sentido, la constitución del derecho real limitado desmembra el dominio, pues separa o destaca una de esas facultades, que se transfiere a otra persona y se transforma en derecho real autónomo.
La teoría de la carga o del gravamen prefiere concebir la propiedad como un conjunto unitario e indivisible, cuyas facultades no se separan nunca de ella, sino que permanecen siempre dentro, si bien comprimidas, limitadas e incluso temporalmente imposibilitadas en su ejercicio. Por eso, como decíamos anteriormente, estos derechos son limitativos del dominio. Piotet hace una comparación gráfica cuando dice que la teoría de la desmembración asimila la propiedad a una especie de pastel dividido en trozos del que uno se separa y se entrega a otra persona, aunque con vocación de retorno; la segunda teoría, en cambio, ve más bien una especie de balón que resulta comprimido por un cuerpo extraño.
La relación entre la propiedad y los derechos reales limitados se ha resumido con la idea o rúbrica de la "elasticidad de la propiedad". Con ella se quiere subrayar el hecho de que la propiedad puede encontrarse en algunos momentos comprimida, pero que una vez que desaparece el gravamen y con él el factor de compresión, recupera su normal figura y contenido.
Sin perjuicio de aceptar las ideas tradicionales, que sirven para explicar las relaciones entre la propiedad y los derechos reales limitados como desmembración o como compresión del dominio, hay que destacar que, en aquellas situaciones jurídicas consideradas tradicionalmente como derechos reales típicos (por ejemplo servidumbres, enfiteusis), una gran parte del contenido de facultades y deberes entre uno y otro de los sujetos de la relación jurídicas no pueden seguir otro rumbo ni otra dirección que la que es propia de una relación obligatoria. Así, por ejemplo, cuando se discute entre usufructuario y nudo propietario acerca de quién debe realizar las reparaciones ordinarias o las extraordinarias o quién debe pagar las cargas o las contribuciones anuales (por ejemplo, los artículos 500, 501 y 504); o cuando una de las partes pretende frente a la otra que le adeuda los intereses de sumas invertidas (por ejemplo, el artículo 502). Lo mismo ocurre en materia de servidumbres, cuando se trata de hacer o no hacer obras en el fundo sirviente, contribuir a los gastos de tales obras u otras cuestiones similares (cfr, por ejemplo los artículo 543, 544 ó 575).
Todo ello quiere decir a nuestro juicio que con independencia de los efectos estrictamente jurídico-reales que la situación puede determinar -y entendemos por efectos jurídico-reales los que atañen de modo directo a la inmediatividad posesoria y a la absolutividad, reipersecutoriedad o eficacia respecto de terceros -entre los sujetos de la relación establecida en virtud de un derecho real limitado existe un entramado o tejido que de modo básico es puramente obligatorio. Por eso, lo obligatorio es el normal mareo de desenvolvimiento de los derechos reales. Esta idea lleva, si así se quiere, a un acercamiento entre uno y otro tipo de relaciones jurídicas patrimoniales o a una obligatoriarización de lo jurídico-real, que parece que es la mejor forma de describir la genuina situación y la más conforme con un adecuado equilibrio de los intereses en juego.
Fuente:
Sistema de Derecho Civil, Luis Díez-Picazo y Antonio Gullón.
