El objeto del contrato de solar por pisos a construir lo constituye, por un lado, el solar cuya propiedad normalmente se transmite. Por otro lado, los pisos o locales que el cesionario del solar se compromete a entregar en propiedad al cedente.
Algún autor señala que el solar debe reunir los requisitos urbanísticos necesarios para que sobre él se proceda a la edificación, siendo destacable, además, la necesidad de que dicha edificación se realice en determinados plazos. En lugar de un solar, nos podemos encontrar, por otro lado, con la cesión de un edificio para demoler o rehabilitar, o bien, como hemos señalado con anterioridad, con la mera cesión del derecho de vuelo sobre determinadas plantas edificadas por el cesionario cuya propiedad pertenece al cedente.
El objeto de la contraprestación del cesionario, por su parte, es la entrega y transmisión de la propiedad de determinados pisos o locales, una vez haya llevado a cabo su construcción. Nos encontramos ante un objeto que consiste en una cosa futura, cuya posible existencia se prevé y depende en gran medida de la actividad a desplegar por el obligado.
A pesar de su inexistencia actual, los concretos pisos y locales deberán estar determinados y especificados en el contrato. Será conveniente, por otro lado, que se haga constar la superficie de los pisos o locales, su ubicación exterior o interior, la calidad de los materiales, etc... En los contratos de cesión otorgados una vez obtenida la licencia de obra correspondiente hay que incorporar el contenido de la misma, así como las determinaciones del proyecto o, si procede, la certificación emitida por el facultativo de la obra, y la memoria de calidades según el proyecto redactado por el facultativo correspondiente.
Tal y como habíamos señalado, es posible que la contraprestación del cesionario sea, no uno o varios pisos o locales futuros, sino una participación en copropiedad en el inmueble resultante, ceñida o no a un número concreto de pisos. En esos casos algún autor define el contrato como una venta de participación indivisa del solar, siendo el pago de la misma la cuota sobre lo planeado, el aportante se beneficiará de ello pues su porcentaje se aplicará sobre un volumen mayor, pero le podría someter a las responsabilidades propias del socio del promotor. Por último, la contraprestación puede consistir en una participación en las ganancias procedentes de la venta de los pisos y locales construidos. Entonces no hay permuta de cosa presente por cosa futura, sino venta de solar fijándose el precio, que se percibirá en un futuro, en función de los beneficios obtenidos por la venta de los pisos y locales.
Fuente:
Manual de Derecho Civil (contratos), Rodrigo Bercovitz Rodríguez-Cano (Coordinador). Páginas 142-143.
