Objeto del contrato de arrendamiento de cosas

El objeto del contrato de arrendamiento de cosas ha de ser posible, lícito y determinado. Puede tratarse de cosas inmuebles (si bien habrá que determinar si en ese caso el arrendamiento está sometido a leyes especiales) o muebles. Si se trata de cosas muebles las mismas deben ser no consumibles. En efecto, el artículo 1545 CC establece que los bienes fungibles que se consumen por el uso no pueden ser materia de este contrato. El precepto, en realidad parece estar refiriéndose más bien a las cosas consumibles (art. 337 CC), prohibiendo que las mismas sean objeto del contrato, lo cual es una consecuencia lógica de la imposibilidad de cumplir, en esos casos, la obligación propia del arrendatario de devolver la misma cosa arrendada, al extinguirse el arriendo. Las cosas fungibles no consumibles (un automóvil, un animal) son susceptibles de arrendamiento en tanto puedan individualizarse e identificarse. Volviendo a las cosas consumibles, es posible que éstas tengan un doble uso. Si el uso no consumible es el uso pactado, la cosa consumible puede ser objeto del contrato. Asimismo, las cosas consumibles pueden arrendarse como parte del todo, en el caso de arrendamiento de industria, supuesto en el cual, el arrendatario, a la extinción del arriendo, deberá entregar otro tanto de la misma especie y calidad (de forma similar a lo que ocurre en el contrato de préstamo), salvo que tales mercaderías hubiesen sido objeto de compra por el arrendatario, en el momento inicial.

Con la excepción de bienes muebles consumibles, pueden ser objeto del contrato todos los bienes y derechos de contenido patrimonial que no sean personalísimo. Por ello no se puede arrendar el derecho de uso y habitación, ni las servidumbres, de forma independiente, en la medida en que pertenecen siempre al titular de la finca rústica en cuyo favor están constituidas.

Las partes en el contrato de arrendamiento de cosas. Capacidad y legitimación

Las partes son arrendador y arrendatario. Es arrendador el que cede el uso de la cosa y arrendatario el que paga el precio. Para celebrar el contrato de arrendamiento hace falta la capacidad general para contratar. El otorgamiento de un arrendamiento se considera un acto de mera administración, por lo que basta con tener capacidad y legitimación para ello, salvo que se trate de contratos de duración superior a 6 años. Estos se consideran más bien actos de gravamen o disposición, ya se trata de bienes muebles o inmuebles, puesto que se comprometen durante un tiempo muy prolongado el uso y disfrute del mismo. Hay quien afirma que, al ser inscribibles actualmente todos los arrendamientos de bienes inmuebles (art. 2.5º LH), debe considerarse un acto de disposición el otorgamiento de cualquiera de ellos, siempre que sea inscribible, a pesar de que el plazo sea inferior a 6 años. En contra se sostiene que tal doctrina confunde el concepto de acto de disposición o gravamen con el de acto inscribible.

El artículo 1548 CC establece que los padres o tutores, respecto a los bienes de los pupilos o hijos, no pueden celebrar contratos de arrendamiento por tiempo superior a 6 años. Tampoco los administradores  de bienes que no tengan poder especial. En realidad, no es que no "puedan", sino que, en el caso de los padres o tutores, para realizar este arrendamiento, necesitarán autorización judicial (arts. 166 y 271.2º y 7º CC). Respecto a los administradores, hay que entender el precepto en el sentido de que necesitan poder especial.

Precio cierto en el contrato de arrendamiento de cosas

El precio es un elemento esencial del contrato de arrendamiento de cosas. Sin precio el contrato sería de comodato. No es necesario que sea en dinero o signo que lo represente, a diferencia del contrato de compraventa. Por ello puede pagarse la renta en especie o incluso a través de una prestación de servicios por parte del arrendatario. Lo importante es que sea determinado o determinable (referencia los precios en bolsa o mercado, decisión de un tercero...), sin necesidad de llegar a un nuevo acuerdo. Caben en esa medida los arrendamientos ad meliorandum y ad aedificandum en los que el arrendatario se compromete a realizar mejoras o edificaciones en la cosa arrendada, como parte del pago de la renta o en sustitución de ésta.

Es discutible si podemos considerar que nos encontramos ante un contrato de arrendamiento en los casos en que el pago de la renta se ha pactado en función de los frutos o la rentabilidad que se obtenga del bien arrendado. El contrato pasaría a convertirse en aleatorio y se integraría más bien en la categoría de los contratos parciarios (aparcería) o de los contratos societarios (art. 1579 CC).

Duración del contrato de arrendamiento de cosas

La duración del arriendo debe ser determinada o determinable, pues se trata de evitar que existan bienes sometidos a vinculaciones perpetuas. Cuando el arrendamiento tiene fecha determinada no hay problema. Si no tiene fecha fijada y se trata de arrendamientos de fincas rústicas (a salvo lo prevenido en la legislación especial), se entiende hecho el arriendo por todo el tiempo necesario para la recolección de los frutos que toda la finca arrendada diere en un año, o pueda dar por una vez, aunque pasen dos o más años para obtenerlos (art. 1577 CC). De no tratarse de un arrendamiento de estas características se tiene en cuenta la forma en que se ha pactado la renta. Se entiende hecho el arriendo por días, meses, o años en función del período que se ha elegido para fijar la renta (anual, mensual, diaria) con independencia de que, de hecho, se pague en ese período (art. 1581 CC). Así, si la renta se fija anualmente, ese será el período de duración aunque el pago sea mensual.

Estas mismas reglas deben regir, en lugar de optar por la nulidad del contrato, en caso de que se haya establecido un plazo indefinido. Hay que entender aquí el término "indefinido" como equivalente a indeterminado, y no como sinónimo de perpetuo; por tanto, resultan de aplicación los artículos 1581 y 1577 CC. En algún caso la doctrina ha admitido que la duración del contrato de arrendamiento se deje a voluntad del arrendatario o que se pacte que el contrato desplegará sus efectos hasta que sea denunciado por alguna de las partes. Ello estaría en consonancia con la facultad de desistimiento que se entiende implícita en todas las relaciones de tracto sucesivo de duración indefinida (por ejemplo contratos de suministro).

Legislación aplicable al contrato de arrendamiento de cosas

Una particularidad del contrato de arrendamiento de cosas consiste en que la regulación general del mismo en el Código coexiste con una legislación especial, distada en aras de la protección al arrendatario cuando el objeto de arrendamiento es una finca rústica o urbana. Tanto la Ley de Arrendamientos Urbanos, 29/1994 de 24 de noviembre, como la Ley de Arrendamientos Rústicos, 49/2003, de 26 de noviembre, modificada por Ley 26/2005, de 30 de noviembre, tienen un ámbito de aplicación específico (arts. 1 a 5 LAU y arts. 1 a 7 LAR). De este modo, la regulación contenida en el Código civil se aplicará, por un lado, a los arrendamientos de cosa mueble y, por otro, a los arrendamientos de inmuebles en la medida en que los mismos estén excluidos de la legislación especial (por ejemplo el arrendamiento de solar, el arrendamiento de industria o establecimiento mercantil, el arrendamiento de plaza de garaje, en los casos en que no exista obligación añadida de custodia por parte del arrendador). Sin embargo, incluso respecto a los contratos de arrendamiento sometidos a la legislación especial, el Código mantiene su carácter de legislación supletoria (art. 4.3 CC).