La fe pública registral

El Registro de la Propiedad ha sido instituido para dar seguridad jurídica al que realiza una adquisición inmobiliaria confiando en lo que el Registro proclama. Esta protección registral supone en definitiva que un titular verdadero pueda quedar privado de su derecho en beneficio de otra persona que adquirió de quien aparecía como titular en el Registro.

Fe publica registral

Esta privación y correlativa atribución se justifica por dos motivos. El primer motivo es la negligencia del verdadero titular que al no inscribir su adquisición dio lugar a que el antiguo pueda realizar una segunda transmisión. El segundo motivo se basa en la creencia del que adquiere en la titularidad del que le transmite.

La usucapión y el Registro de la Propiedad

En esta entrada traemos a colación el artículo 35 Ley Hipocaria que trata sobre la usucapión y el Registro de la Propiedad. El sistema de protección de los adquirentes a través de la legislación registral entra en una grave crisis cuando se permiten que el dominio y los derechos reales inmobiliarios sean adquiridos por usucapión. Esta grave crisis se debe a que si le Registro instaura una verdad jurídica oficial que debe valer contra todo con una especial protección iure et de iure para los terceros, no podríamos lógicamente admitir la usucapión. Ahora bien, si se configura la función del Registro de la Propiedad como meramente declarativa, se permite que entre en juego la prescripción adquisitiva, aunque es cierto que ocasionaría en cierta medida una situación de inseguridad jurídica.

Usucapion y Registro de la Propiedad

Entre estas dos posturas extremas antes expuestas caben fórmulas mixtas que tratan de resolver tratando de equilibrar los intereses en juego. Uno de estos sistemas mixto es el que establecen los artículos 35 y 36 de la Ley Hipotecaria. En ellos se distingue entre una usucapión en favor del titular registral (también conocida como usucapio secundum tabulas) y una usucapión en contra del Registro de la Propiedad (o usucapio contra tabula).

Las presunciones posesorias a favor del titular registral

El hecho de que alguien tenga inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad produce que tenga a su favor dos presunciones: la primera viene establecida en el artículo 35 de la Ley Hipotecaria y se encuentra íntimamente relacionada con la prescripción adquisitiva, esto es, el que posea inscrito en el Registro una posesión de un determinado bien, se entiende que ésta ha sido pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe, que -como sabemos- es la posesión apta para adquirirla por usucapión. A su vez, está relacionado con el artículo 38 que se presumirá "que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo".

Finca y Derecho civil

- Inversión de la carga de la prueba consecuencia de la presunción posesoria


Como indicamos antes, esta presunción supone invertir la carga de la prueba siendo la parte que niega la posesión quién tiene que acreditar que el titular registral no es el verdadero poseedor de la finca. Estamos, pues, ante una inversión de la carga de la prueba en la que solamente puede tener aplicación a los derechos susceptibles de posesión (por ejemplo el usufructo, el uso y habitación, servidumbres, superficie, etc.), pero no a la hipoteca.

Concepto, función, vigencia y eficacia de la presunción de exactitud del Registro

En relación a la presunción de exactitud de los inscrito en el Registro de la Propiedad hemos de distinguir por una parte el principio de legitimación registral y, por otra parte, el principio de presunción de exactitud en sentido estricto.

Finca y Derecho civil

- El principio de legitimación registral

Este principio de legitimación registral viene regulado en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria. Este artículo establece "a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos". En otras palabras, según lo que ponga el Registro es exacto y quien figura como poseedor es su titular. Se establece en este artículo 38, pues, una presunción iuris tantum de la titularidad del dominio y de la posesión del mismo. Por tanto, de dicha norma deriva dos presunciones: la presunción de titularidad y la presunción posesoria.

Prioridad y rango registral: el principio prior tempore potior iure

El principio prior tempore potior iure que rige para los derechos reales tiene su traducción en el derecho real en el principio de prioridad.

Prioridad registral y Derecho civil

- Principio de prioridad: preferencia de los derechos reales a la hora de ingresar en el Registro


A través de este principio de prioridad la preferencia entre los distintos derechos reales que constituye en relación a un determinado bien se mide por la fecha de ingreso en el Registro con independencia a la fecha en que se otorgó el mismo. La fecha a tener en cuenta es la que viene determinada por el asiento de presentación.