La calificación registral y el principio de legalidad

Tenemos el documento presentado en el libro diario con su asiento de presentación. El registrador tiene que calificar (en materia de contrato es darle nombre, por ejemplo), estudiar jurídicamente, ver qué es lo que se pretende (una inscripción de una compraventa, por ejemplo), qué procede, qué asiento procederá. Todo esto es calificar y ver qué cauce darle al documento que se presenta.

Legislacion hipotecaria y principio de legalidad

- El principio de legalidad y la actuación de los Registradores


El Registrador tiene que actuar conforme a la Ley, de ahí que se denomine principio de legalidad: tiene que atenerse a lo que establece fundamente la normativa hipotecaria; y así el artículo 18 de la Ley Hipotecaria nos dice que: “Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro”. De manera que el Registrador tiene que examinar el documento (aquí se habla de escritura pública), y ver si es consecuente con la capacidad que tiene el otorgante, porque si le consta que es menor de edad quizás no tenga capacidad para disponer del inmueble (siguiendo con nuestro ejemplo).

El procedimiento registral y el principio de rogación

El procedimiento registral está presidido por el principio de rogación; el registrador no actúa de oficio, tiene que esperar a que llegue el interesado y aporte una documentación y pida algo (por ejemplo, aporta una escritura de compraventa y solicita que se inscriba la compraventa).

Escritura de compraventa y procedimiento registral

- ¿Qué supone el principio de rogación para con el procedimiento registral?


De manera que el principio de rogación significa que es necesario que el interesado solicite el inicio del procedimiento registral. Ahora bien, a diferencia del procedimiento civil, una vez iniciado el registral el registrador lo continúa de oficio (no tiene que darle más impulsos el que lo inscribe). El procedimiento registral tiene una naturaleza mixta, híbrida, puesto que tiene rasgos comunes con el procedimiento civil, administrativo, e incluso con los actos de jurisdicción voluntaria.

Caducidad de anotaciones preventivas e inscripciones

La caducidad no es un asiento registral como la cancelación, es una circunstancia que ciertos asientos (que no derechos, porque mientras que la cancelación hace presumir que el derecho se ha extinguido con la caducidad no ocurre eso, caducan las anotaciones preventivas, artículo 77 de la Ley Hipotecaria) dejen de tener vigor.

Caducidad y Derecho

- Caducidad excepcional de oficio de algunas inscripciones


Cuando vemos las inscripciones, los artículos que se dedican a las mismas, no vemos en ningún lado, ni en el 76 de la Ley Hipotecaria, la caducidad. Este artículo 76 de la Ley Hipotecaria nos dice que “las inscripciones no se extinguen, en cuanto a tercero, sino por su cancelación o por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscrito a favor de otra persona”, sin embargo La Cruz estima que de manera excepcional, por tanto sólo cuando la ley así lo prevé, podrían caducar de oficio algunas inscripciones, como sucede con el penúltimo párrafo del artículo 15 de la Ley Hipotecaria, que nos dice que “Las menciones reguladas en los números 1.º, 2.º y 3.º del apartado b) caducarán sin excepción cumplidos 20 años desde el fallecimiento del causante” (hay una caducidad de inscripciones).

El asiento de cancelación

El asiento de cancelación es un asiento negativo cuya finalidad es proclamar que otro asiento anterior deja de estar vigente.

Hipoteca pagada

- Ejemplo de asiento cancelación: las hipotecas


El ejemplo más claro es el de las hipotecas: si el crédito de la hipoteca se paga lo más razonable es cancelar la inscripción de hipoteca; se consigue una inscripción y con eso publicamos que determinados derechos ya no están en vigor. Cuando el registrador haga una certificación registral de la finca no hará constar los derechos que no consten en la finca.

La anotación preventiva

Vamos a ver en esta entrada la figura de la anotación preventiva.

Embargo de inmueble

- ¿Por qué la inscripción y la anotación preventiva existen?


La inscripción tiene vocación de permanencia en el tiempo, se queda en el Registro hasta que se decida lo contrario.

Las anotaciones preventivas sin embargo son situaciones temporales que normalmente hacen tránsito a una inscripción: es algo que se pone en el Registro de la Propiedad pero que posiblemente (no siempre, pero su finalidad es esa) se va a convertir en inscripción.