Derechos reales cuestionados en relación a su naturaleza



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Hay derechos reales que por su naturaleza presentan serias dificultades a la hora de definirlo como un derecho real o un derecho personal. Estos derechos, sobre los que la doctrina a menudo se enzarza en profusas disputas dialécticas son, principalmente: el arrendamiento, el derecho de retención, el derecho de opción y el derecho de tanteo y retracto.

- El arrendamiento


El arrendamiento es discutido por la sencilla razón de que es un contrato, y como contrato debe haber una relación intersubjetiva pero, si bien el contrato es obligacional, también, mediante el contrato de arrendamiento entregamos la posesión de un inmueble. El sector doctrinal que defiende que es un derecho real se escuda en la invocación del artículo 2 de la Ley Hipotecaria estableciendo qué se puede incluir el contrato de arrendamiento. Igualmente, en la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos se establece la posibilidad de que se pueda anotar en el Registro el contrato.

Arrendamiento

- El derecho de retención


Pensamos que no se trata de un derecho real, sino de una cuestión obligacional. Este derecho de retención se da fundamentalmente en el depósito.

- El derecho de opción


Siempre que la opción recoja los requisitos establecidos en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario. Son tres:

a) que exista un convenio expreso;

b) el precio estipulado para la adquisición de la finca o, en su defecto, el precio de la opción;

c) el tiempo para ejercitar tal derecho. Frecuentemente se da en el derecho de adquisición preferente.

- El derecho de tanteo y retracto


El derecho de tanteo y retracto tiene lugar en la relación que puede tener un sujeto con una cosa determinada y se le concede, por esa situación privilegiada, una preferencia a la hora de adquirir el bien. Los tanteos más típicos se dan en los contratos de arrendamientos, en los supuestos de comunidad de bienes y en lo retracto de colindante.

La diferencia que hay entre una figura y otra estriba en que el tanteo tiene lugar antes (antes de vender la finca debo comunicarlo al arrendatario), mientras que el derecho de retracto es a la inversa (una vez producida la venta, sin notificación previa al arrendatario, se extingue la relación contractual entre comprador y vendedor en favor del derecho de adquisición preferente del arrendatario). Pensamos que no son derechos reales, sino facultades personales.

- Derechos reales administrativos


Son dos principalmente: las concesiones públicas y los derechos de constitución procesal. Ahora bien, hay que tener en cuenta que estos últimos no incluye los pleitos que podamos tener, sí las anotaciones marginales de embargo o las anotaciones de demanda. Como tercer Derecho Real administrativo podemos encontrarnos con las afecciones en materia de urbanismos.

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- Los derechos reales


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