Extensión de la cosa objeto de hipoteca



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Nos vamos a preguntar que cuando hipotecamos una casa hasta donde llega lo que está hipotecado, qué entra y qué no entra en esa cosa que ha sido objeto de hipoteca.

Oficinas y extension de la hipoteca

Lo que es el inmueble tal como está en el estado del Registro de la Propiedad es eso lo que está hipotecado (si vemos en el Registro que la finca es un solar pues será un solar lo hipotecado). Ya hay más problemas si consta en el Registro de la Propiedad un solar hipotecado pero he construido un edificio.

- Cosas que se entienden hipotecadas junto a la finca


La Ley Hipotecaria y el Reglamento Hipotecario nos dicen en diversos artículos qué cosas se entienden hipotecadas junto a la finca:

+ Las accesiones naturales


Como la avulsión, el aluvión, etc. Está regulado en el artículo 109 de la Ley Hipotecaria.

+ Las mejoras útiles y de ornato


Las mejoras de ornato suelen ser de embellecimiento.

+ Elevación de edificios ya existentes


Si en el Registro de la Propiedad consta como hipotecado un edificio de dos plantas y luego edificamos otra, esta tercera planta también se incluiría en la hipoteca. También regulado en el artículo 109 de la Ley Hipotecaria.

+ Las indemnizaciones


No es que se extienda la hipoteca a las indemnizaciones del seguro o al justiprecio en las expropiaciones forzosas. Esta suma sustituye a la cosa hipotecada destruida. Artículos 109 y 110.2 de la Ley Hipotecaria.

+ Excesos de cabida (artículo 215 Reglamento Hipotecario)


Compramos una finca con unas especificaciones o medidas y luego al medirla vemos que es superior a lo medido. Es la misma finca sino que se mide bien y se lleva al Registro.

+ Inmuebles por incorporación o destino (el artículo 334 del Código civil nos dice las cosas que se entienden por inmuebles)


Aunque son muebles realmente, al tener voluntad del dueño de que aquello se una al inmueble de forma permanente hace que la hipoteca se extienda a eso. Si no se dice nada están hipotecadas.

+ Otras cosas que por ley no están incorporadas a la hipoteca pero que por pactos sí se pueden incorporar


Hace falta un acuerdo o pacto para incluirlas en la hipoteca. Concretamente los muebles que estén colocados o ubicados en la finca y que puedan separarse sin quebranto. También hace falta pacto para incorporar los frutos y rentas relacionados con la finca que estuvieran pendientes de percibirse en el momento de constitución de la hipoteca.

- Bienes que según la Ley están excluidos de la hipoteca


+ Las agregaciones de terrenos que se hayan incorporado a la finca hipotecada


Las agregaciones de terrenos que se incorporan a la finca hipotecada están reguladas en el artículo 110.1 de la Ley Hipotecaria.

+ La edificación en terreno donde no había edificación


Existía un solar y ahora vamos a hacer un edificio de X plantas. Esa edificación no entra a formar parte de la cosa hipotecada.

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Apuntes de Derecho Civil recopilados por Javier García de Tiedra González, basados en las lecciones magistrales del catedrático de Derecho Civil (UCA) Luis Felipe Ragel Sánchez.