Vamos a ver en esta entrada las diferentes alteraciones que se pueden producir en la hipoteca, así como las diferentes formas de extinción de la misma.
- Modificaciones en la hipoteca
La hipoteca se puede alterar o modificar de muchas maneras [por ejemplo cambiando los sujetos; el acreedor puede ceder su crédito (el acreedor transmite su posición a otra persona, de manera onerosa o gratuita) a otra persona]. El punto de partida de la Ley es que cuando se transmite la cesión se notifica al deudor, para que este pague a quien ahora es su acreedor [sólo desde la notificación fehaciente del crédito o su conocimiento efectivo de que se ha producido la cesión se está obligado a pagar al nuevo acreedor (concretamente como hay una hipoteca, le hace falta una escritura pública de cesión para que se pueda inscribir en el Registro de la Propiedad)].
El artículo 151 de la Ley Hipotecaria hace responsable al que cede el crédito de los daños que se produzcan al deudor.
Hay un artículo, de dudosa legalidad (el Reglamento Hipotecario tiene rango de decreto, y la Ley Hipotecaria de ley), el 242 del Reglamento Hipotecario permite un pacto para que el deudor renuncia a que se le de a conocer la cesión del crédito. El deudor no tiene porqué consentir la cesión, pero tiene que conocerla para saber a quién tiene que pagar.
La cesión además puede hacerse de todo el crédito que es lo normal aunque también puede cederse parcialmente el crédito (de un crédito de 100€ se podría ceder 80€, por ejemplo). El crédito seguirá siendo de 100€, ya que el deudor sigue debiendo lo mismo. En caso de cesión parcial del crédito se deduce una comunidad por cuotas, la de tipo romano, estaríamos ante una comunidad de derechos.
Después hay que hablar de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de modificación y subrogación de préstamos hipotecarios. Esta Ley permitía lo siguiente: el deudor se buscaba un nuevo banco, que te ofrecía muchas mejores condiciones que el banco anterior tuyo, te da una oferta vinculante (mucho menor al del antiguo banco) y con esta oferta vinculante se acude al banco primitivo y se le ofrece igualarlo (y, para no perder al cliente, lo aceptaban). Si el banco primitivo se negase este cedería obligatoriamente el crédito al banco nuevo, que se convertirá en el nuevo acreedor (subrogación en parte, y en parte novación, ya que se cambia el tipo de interés). La finalidad es cambiar de acreedor hipotecario sin necesidad de que consienta el anterior (cuando el banco oferente ofrece la oferta vinculante, el banco primitivo podrá igualar la oferta, dejando en tal caso de dejar validez esa oferta, o, en caso contrario, se dará lugar a la subrogación, con el pago del banco nuevo al primitivo la totalidad del crédito). Esta Ley dijo que en todo caso la comisión a cobrar sería del 1% (a la hora de ceder el crédito se creaba una comisión).
- Extinción de la hipoteca
+ Por cumplimiento de la obligación
La hipoteca se extingue en primer lugar por cumplimiento de la obligación.
+ Por renuncia del acreedor hipotecario
En segundo lugar por renuncia del acreedor hipotecario: este tiene el derecho de ejecutar la hipoteca en caso de impago del deudor y por tanto puede renunciar a su derecho de ejecutar la hipoteca (aunque no renuncie al crédito).
+ Por ejecución de la hipoteca
Otra causa de extinción de hipoteca es por la ejecución de la hipoteca; cuando esta se hipoteca y llega al final esta ejecución deja de tener sentido la hipoteca ya que se ha consumado (se produce la subasta y adjudicación de la finca hipotecada al mejor postor).
+ Por la purga de la hipoteca
En cuarto lugar tenemos la purga. Si el primer hipotecante (en el supuesto de existir varios) ejecuta la hipoteca todas las cargas posteriores se cancelan (porque juega la regla del tiempo, tiene prioridad la que primero ha llegado al folio registral). Cuando una hipoteca de rango superior de ejecuta la hipoteca se purga.
+ Por destrucción total de la cosa objeto de hipoteca
En quinto lugar por destrucción total de la cosa hipotecada [si no hay seguro, porque si estaba asegurada se produce una alteración no convencional sino legal (porque la Ley del Contrato de Seguro dicen que la hipoteca se transformará en una prenda sobre el importe de la indemnización que pague el seguro)].
La extinción de la hipoteca sobre todo beneficia al deudor, ya que había una garantía y corría el peligro de perderla y al extinguirse la hipoteca ya no tiene ese peligro (lo normal es que la hipoteca se extinga por el pago de la obligación). Si no se cancela la inscripción en el registro de la propiedad todo el mundo menos el deudor creerá que sigue pendiente el pago de la obligación.
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Apuntes de Derecho Civil recopilados por Javier García de Tiedra González, basados en las lecciones magistrales del catedrático de Derecho Civil (UCA) Luis Felipe Ragel Sánchez.
