La hipoteca de renta lo que viene a asegurar es el cumplimiento de una obligación que se aplaza en el tiempo.
- La hipoteca de renta
Esta hipoteca lo que asegura en sí es que tenga lugar el cumplimiento de las obligaciones de pagos fraccionados o pagos reiterados. Esta hipoteca de renta viene establecida en el artículo 157 de la Ley Hipotecaria. Nos dice, en síntesis, qué podemos constituir, qué posibilidad nos ofrece y que garantías tiene.
- El artículo 157 de la Ley Hipotecaria
"Podrá constituirse hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas.
En la inscripción se hará constar el acto o contrato por el cual se hubieran constituido las rentas o prestaciones y el plazo, modo y forma con que deban ser satisfechas.
El acreedor de dichas rentas o prestaciones periódicas podrá ejecutar estas hipotecas utilizando el procedimiento sumario establecido en los artículos 129 y siguientes de esta Ley. El que remate los bienes gravados con tal hipoteca los adquirirá con subsistencia de la misma y de la obligación de pago de la pensión o prestación hasta su vencimiento. Iguales efectos producirá la hipoteca en cuanto a tercero; pero respecto a las pensiones vencidas y no satisfechas, no perjudicarán a éste sino en los términos señalados en los artículos 114 y párrafo primero y segundo del 115 de esta Ley.
Salvo pacto en contrario, transcurridos seis meses desde la fecha en que, a tenor de lo consignado en el Registro, debiera haberse satisfecho la última pensión o prestación, el titular del inmueble podrá solicitar la cancelación de la hipoteca, siempre que no conste asiento alguno que indique haberse modificado el contrato o formulado reclamación contra el deudor sobre pago de dichas pensiones o prestaciones.".
- Posibilidades de la hipoteca de renta
Las posibilidades que establece esta hipoteca de renta es que ante cualquier impago o vencimiento periódico se puede ejecutar la hipoteca. Ahora bien, tenemos que distinguir esta renta o pago fraccionado de la hipoteca normal en el sentido de que sólo se podrá ejecutar el bien por las rentas vencidas, subrogándose el adquirente en la hipoteca.
Esta hipoteca de renta, como hemos dicho, aparte de la posible subasta que puede tener lugar, se puede también enajenar de forma negocial, esto es, puede darse el supuesto toda vez que en este figura no hay un desplazamiento de la posesión y, por tanto, el deudor hipotecario puede enajenar extrajudicialmente por medio de contrato esta hipoteca de garantía. En este supuesto se ha de aplicar la normativa propia de los contratos y lo que se produce es una subrogación en la posesión que mantenía el deudor.
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