Concepto, caracteres y clases de hipoteca



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Antes de iniciar el estudio de la hipoteca, hemos de decir que nuestro sistema está atrasado, y esto sucede porque en la cuestión de Hipoteca nos encontramos con una Ley de 1909, lo cual parece difícilmente pensable que se siga aplicando en la actualidad, dado que las circunstancias van determinando si tiene o no utilidad. Como podremos apreciar, al hablar del derecho real de hipoteca la idea es una superprotección, que cuando se crea la filosofía que subyacía de esta figura era la protección al particular, al no tener esta figura la proliferación y masificación con que hoy la conocemos.

Derecho de hipoteca

Ahora bien, el Código Civil sienta en su Título Preliminar los criterios hermenéuticos de la norma y dentro de ellos nos encontramos en que uno de estos criterios corresponde al tiempo y lugar social que debe servir de parámetro para la aplicación de la norma. Es aquí donde basa la sentencia de los tribunales sus sentencias, esto es en la visión sociológica actualidad. Así, nos encontramos que una ley desfasada ha de ser aplicada en una situación la cual difiere sobremanera de aquella imagen del derecho para lo que fue creada.

- Concepto de hipoteca


El concepto de hipoteca lo tenemos recogido en nuestro Código Civil en los artículos 1876 y 104 de la Ley Hipotecaria. La relación de dichos artículos es idéntica. En concreto, dice estos artículos que la hipoteca sujeta directa o inmediatamente los bienes sobre los que se impone cualquiera que sea su poseedor al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida. Del análisis este concepto podemos distinguir varias notas:

. La hipoteca está sujeta a los bienes. En un principio, si se incumple la obligación por la que se constituyó la hipoteca, el acreedor tiene preferencia a la realización del bien hipotecado.

. La vinculación directa e inmediata al bien objeto de la misma toda vez que la hipoteca es un derecho real.

. Es eficaz sobre cualquiera que sea su poseedor. Un bien hipotecado puede ser enajenado pero la hipoteca subsiste.

. La hipoteca asegura el cumplimiento de una obligación dineraria, o bien, que en s momento dicha obligación se pueda traducir en metálico. Las obligaciones dinerarias pueden ser cualquier bien que ante su incumplimiento es susceptible de traducirse en dinero cuantificable que irá a parar a la obligación que el bien garantiza.

+ Diferencias entre hipoteca y prenda


De este modo, podemos aprecias una notas esenciales que manifiestan las diferencias entre el derecho de hipoteca y la prenda. A saber:

. La prenda recae sobre bienes muebles, dando lugar a un desplazamiento posesorio, mientras que en la hipoteca no existen ningún tipo de desplazamiento.

. En la hipoteca no existe ninguna restricción dominical. Esto se debe a que el acreedor hipotecario (el propietario) puede desarrollar libremente sus facultades dominicales. La única nota que hay que tener en cuenta y que es la que lo diferencia de la prenda, es que para que exista hipoteca y tenga eficacia contra terceros ha de estar inscrita en el Registro de la Propiedad. Nos encontramos, pues, ante una formalidad constitutiva, esto es, si no se inscriben no surte eficacia contra tercero.

- Caracteres del derecho de hipoteca


A continuación pasamos a exponer los rasgos que caracterizan al derecho de hipoteca:

1. La hipoteca es un derecho real de garantía. Esto puede apreciarse fácilmente en el art. 2 de la Ley Hipotecaria que entre los derechos reales que cita señala, precisamente, a la hipoteca.

2. La hipoteca para que tenga lugar tiene que tener una constitución registral. Así se desprende del artículo 1875 y 1857 del Código Civil.

3. La hipoteca es un derecho real indivisible, esto es, aunque se reduzca la obligación garantizada no se reduce la responsabilidad sobre la totalidad de la finca. Así se desprende del artículo 1860 que establece que "la prenda y la hipoteca son indivisibles, aunque la deuda se divida entre los causahabientes del deudor o del acreedor". Igualmente, recoge esta seña de identidad de la hipoteca el artículo 122 de la Ley Hipotecaria que dice: "la hipoteca subsistirá íntegra, mientras no se cancele sobre la totalidad de los bienes hipotecados, aunque se reduzca la obligación garantizada, y sobre cualquiera parte de los mismos bienes que se conserve, aunque la restante haya desaparecido; pero sin perjuicio de lo que se dispone en los dos siguientes artículos".

4. La hipoteca, como sabemos, es un derecho accesorio. Es un derecho real accesorio derivado de un derecho de crédito. En este sentido, las vicisitudes del derecho de crédito afectan al derecho real pero no al contrario (las posibles mutaciones del derecho de crédito pueden a su vez afectar a la hipoteca, no a la inversa). Esto se desprende del artículo 1528 CC. Este artículo 1528 dice que "la venta o cesión de un crédito comprende la de todos los derechos accesorios, como la fianza, hipoteca, prenda o privilegio".

5. La hipoteca grava bienes inmuebles o derechos reales sobre bienes inmuebles enajenables y no personalísimos (v.gr. el uso y la habitación). Esto se desprende del artículo 1874 CC que establece que "solamente pueden ser objeto de hipoteca los bienes inmuebles y los derechos reales enajenables con arreglo a las leyes".

6. La hipoteca no implica desposesión. En materia de posesión podemos distinguir en la hipoteca dos etapas:

a) Una primera etapa que se denomina plazo de seguridad, que comprende desde la fecha de constitución de la hipoteca hasta el cumplimiento de la obligación garantizada. En este periodo el propietario de la finca puede hacer con ella lo que tenga por conveniente siempre que su actividad no suponga un menoscabo del valor del bien hipotecado.

b) El segundo plazo es el llamado plazo de ejecución. En el plazo de ejecución lo que se establece es que el hipotecado puede estar sometido a la voluntad del acreedor que en ciertos supuestos puede solicitar incluso la administración de la finca sobre la hipoteca que se ha constituido.

7. El acreedor hipotecario tiene derecho de persecución, esto es, el poder de dirigirse contra cualquiera que tenga el bien.

8. La necesidad de determinación de la obligación garantizada y de la garantía, estableciéndose el grado de responsabilidad que se asume en la escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad.

9. La hipoteca es transmisible tanto en el lado activo como en el pasivo. En este caso, el acreedor puede vender el derecho de crédito a un tercero y ese tercero adquiere el crédito con todas las garantías incluida, lógicamente, la hipoteca. Por otra parte, igualmente, el deudor puede también enajenar el bien y transmitir la hipoteca a un tercero que tendrá que responder que se subroga en la deuda del deudor.

- Clases de hipotecas


La doctrina acoge numerosas clasificaciones de hipotecas, si bien, a efectos didácticos pasamos a exponer las más sobresalientes. Siendo así, podemos clasificarlas atendiendo a diversos factores:

+ Hipotecas por su origen


Hipotecas voluntarias

Son las constituidas por la voluntad del interesado. Esta clase de hipotecas las tendremos oportunidad de darles desarrollo a lo largo del presente tema.

Hipotecas legales

Son aquellas en las que la ley faculta a determinadas personas para exigir de otras las correspondientes hipotecas. Las hipotecas legales vienen establecidas en el extenso artículo 168 LH. Este artículo pierde su vigencia en el momento que la Ley 911/1981 donde se equiparan finalmente el régimen económico del matrimonio de hombre y mujer.

En la cuestión de las hipotecas legales es básico que se puedan constituir en el supuesto de hijos menores que aseguren la tutela de estos. Igualmente, donde tiene mayor intensidad es en materia fiscal, donde a la hora de pagar una hipoteca a Hacienda.

Lo único en común que tienen las hipotecas voluntarias como las legales es que deben de constar en instrumento público (v.gr. como puede ser una escritura pública o un acta de un funcionario de Hacienda) y que la misma se debe de inscribir en el Registro de la Propiedad.

+ Artículo 168 Código Civil


"Tendrán derecho a exigir hipoteca legal:

1. Las mujeres casadas sobre los bienes de sus maridos:

a. Por las dotes que les hayan sido entregadas solemnemente bajo fe de Notario.

b. Por los parafernales que con la solemnidad anteriormente dicha hayan entregado a sus maridos.

c. Por las donaciones que los mismos maridos les hayan prometido dentro de los límites de la Ley.

d. Por cualesquiera otros bienes que las mujeres hayan aportado al matrimonio y entregado a sus maridos con la misma solemnidad.

2. Los reservatarios sobre los bienes de los reservistas en los casos señalados por los artículos 811, 968 y 980 del Código Civil y en cualesquiera otros comprendidos en leyes o fueros especiales.

3. Los hijos sometidos a la patria potestad por los bienes de su propiedad usufructuados o administrados por el padre o madre que hubieran contraído segundo matrimonio, y sobre los bienes de los mismos padres.

4. Los menores o incapacitados sobre los bienes de sus tutores, por los que éstos administren y por la responsabilidad en que incurrieren, a no ser que presten, en lugar de la fianza hipotecaria, otra garantía establecida y autorizada por el Código Civil.

5. El Estado, las provincias y los pueblos, sobre los bienes de los que contraten con ellos o administren sus intereses, por las responsabilidades que contrajeron éstos, de conformidad con lo establecido en las leyes y reglamentos.

6. El Estado sobre los bienes de los contribuyentes en los casos establecidos en esta Ley, además de la preferencia que a su favor se reconoce en el artículo 194. 7. Los aseguradores sobre los bienes de los asegurados, también en los casos establecidos en esta Ley, además de la preferencia que a su favor reconoce el artículo 196.".

+ Hipotecas por su forma


Hipoteca expresa

Son aquellas que para ser válidas necesitan ser constituidas a través de documento pública a inscritas en el Registro de la Propiedad

Hipoteca tácita

Son aquellas que no precisan de documento público ni es necesario su inscripción en el Registro de la Propiedad. Estas hipotecas tácitas provienen todas por ministerio de ley y, si bien, nuestro ordenamiento jurídico es contrario a la admisión de la hipoteca tácita, la contempla la misma en tres supuestos:

El primer supuesto viene establecido en el artículo 194 de la Ley Hipotecaria. Este artículo nos viene a decir que una hipoteca no inscrita tendrá los municipios preferencia en el cobro que adeudan los acreedores registrales. Ahora bien, estas contribuciones no abarca la totalidad de la deuda sino la última de ellas.

El segundo supuesto viene en el artículo 195 de la Ley Hipotecaria. Este artículo 195 nos viene a decir que el asegurador de bienes inmuebles podrá exigir una hipoteca especial sobre los bienes asegurados.

El tercer supuesto viene en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal. Este artículo hace mención a las deudas que uno tiene contraídas con la comunidad.

+ Hipotecas por el objeto


Hipotecas generales

Gravan la totalidad del patrimonio del deudor. Si bien, estas hipotecas no existen en la actualidad por motivo del principio de especialidad establecido en la Ley Hipotecaria. Este principio de especialidad viene a decir que cada bien debe de responder de una deuda en concreto (capital, interés remuneratorio, costas...).

Hipotecas especiales

Recaen, por el contrario, en bienes concretos.

+ Hipotecas por sus efectos


Hipotecas comunes

En las hipotecas comunes un mismo bien puede ser objeto de varias hipotecas. En el supuesto de que un mismo bien esté gravado por varias hipotecas habrá que establecer una preferencia a la hora de realizar el bien. Esta preferencia nos viene dada por el rango registral, esto es, la fecha en que se inscribe la hipoteca.

. Hipotecas privilegiadas

Son aquellas que con independencia de la fecha de constitución se antepone a cualquier otra que grava el mismo bien (v.gr. las tácitas).

+ Hipotecas por su contenido


. Hipotecas ordinarias

Son las más extendidas en la actualidad.

. Hipotecas de tráfico

Son aquellas en que las hipotecas aseguran el cumplimiento de una obligación preexistente y determinada y, por tanto, se garantiza esta obligación la constitución de hipoteca.

. Hipotecas de seguridad o de máximo

La hipoteca de máxima va dirigida fundamentalmente a las empresas donde se garantiza la obligación pero al no saber el montante de la seguridad se establece que la hipoteca llegará hasta un límite máximo previsto, donde, lógicamente, la deuda puede ser inferior a éste.

. Hipotecas de capital

En estas hipotecas lo que se garantiza es el pago de la deuda u obligación en un pago único.

. Hipotecas de renta

Tienen lugar cuando se pagan las obligaciones de forma aplazada mediante pagos periódicos.

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- Otros artículos sobre el Derecho de hipoteca


+ La hipoteca inmobiliaria: concepto y caracteres

+ Sujetos de la hipoteca

+ Constitución de hipoteca: requisitos subjetivos y formales

+ Modificación y extinción de la hipoteca

+ Objeto de la hipoteca

+ Extensión objetiva de la hipoteca

+ Extensión de la hipoteca en cuanto a la obligación asegurada

+ Efectos de la hipoteca

+ Hipoteca en garantía de renta o fraccionamiento de rentas periódicas

+ La conservación de los bienes hipotecados

+ Acciones para asegurar la ejecución de la hipoteca

+ Disposición sobre el crédito garantizado en la hipoteca

+ Breve referencia a la ejecución de la hipoteca

+ La hipoteca mobiliaria