La cuestión esencial de este apartado es determinar qué se puede gravar mediante hipoteca. El artículo 106 de la Ley Hipotecaria nos dice que son objeto de hipoteca, en primer lugar, los bienes susceptibles de inscripción y, además, en segundo lugar, tienen que tratarse de derechos reales enajenables con arreglo a las leyes.
- ¿Se pueden hipotecar las servidumbres?
De forma negativa, siguiendo las directrices que ordena la Ley Hipotecaria, podemos decir que no se podrán hipotecar las servidumbres salvo que las mismas estén integradas en el predio dominante. Hay una excepción en que sí se puede hipotecar que se da en las servidumbres de aguas, si bien desde 1909 la Ley de Agua establece que todas las aguas son públicas, sin perjuicio de la concesión que por parte de la Administración se le hace a los particulares.
- ¿Son objeto de hipoteca los usufructos legales y/o los derechos reales personalísimos?
Tampoco se podrán hipotecar los usufructos legales, esto es, aquel usufructo que venga establecido por la ley, a excepción de la cuota legal usufructuaria que le corresponde al cónyuge viudo en la herencia del marido. Asimismo, tampoco puede ser objeto de hipotecas los derechos reales personalísimos (vgr. el uso y la habitación).
- Bienes objeto de hipoteca: artículo 107 de la Ley Hipotecaria
El artículo 107 de la Ley Hipotecaria establece una relación de bienes que pueden ser objeto de hipoteca. Este artículo fue modificado por la Ley 1/2000, de 7 de enero, más conocida como Ley de Enjuiciamiento Civil. Este artículo 107 LH establece que se pueden hipotecar hasta en doce supuestos. Así, puede hipotecarse:
+ El derecho de usufructo.
+ La propiedad de una cosa.
+ Los bienes anteriormente hipotecados.
+ El derecho de hipoteca voluntaria.
+ El derecho de superficie.
+ Las concesiones administrativas de minas, ferrocarriles, canales, puentes y otras obras destinadas al servicio público.
+ Los bienes con pacto de retro.
+ El derecho de retracto convencional (no el legal, del cual, recordemos, no se puede disponer).
+ Los bienes litigiosos si la demanda se ha anotado preventivamente en el Registro de la Propiedad.
+ Los bienes sujeto a condición resolutoria expresa.
+ Los pisos o locales de un edificio construidos en propiedad horizontal.
+ El derecho del rematante sobre los bienes inmuebles subastados en un procedimiento judicial.
- Supuestos de hipoteca de varias fincas por un sólo crédito
Igualmente, en esta materia del objeto de la hipoteca, hemos de tratar de aquellos supuestos en que se hipoteque varias fincas por un solo crédito. La solución a este supuesto viene reseñada en los artículos 119, 120 y 121 de la Ley Hipotecaria. En síntesis, lo que nos viene a decir que según el principio de especialidad habrá que determinarse en cada finca de qué responden las hipotecas.
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