Concepto y evolución del Derecho de superficie



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El concepto de derecho real de superficie es el de poder edificar o plantar en terreno ajeno manteniendo tanto la edificación como la plantación en aquél.

Construccion y Derecho de superficie

- Normas del Derecho real de superficie


En cuanto a las normas del derecho real de superficie hemos de distinguir varias fuentes:

+ El Código Civil


En nuestro Código se menciona el derecho de superficie una sola vez, en concreto en el artículo 1611 que trata sobre la redención de los censos. Esta remisión a los censos del 1611 que en los derechos de superficie tenemos que aplicar las normas del artículo 1695 y ss de nuestro Código que trata sobre el censo enfitéutico.

+ La ley del Suelo


Viene regulada como un instrumento de intervención en el mercado del suelo. Crea suelo para poder edificar es la filosofía, es una manera de regular la edificación. En la realidad esto ha traído problemas como la burbuja inmobiliaria.

+ La Ley Hipotecaria y, más concretamente, en el Reglamento


En el artículo 16 del Reglamento Hipotecario se establece la forma en que debe practicarse la inscripción del derecho real de superficie. Existe un problema y es que este artículo 16 del Reglamento Hipotecario no tiene una cobertura legal, pues, en la ley, sólo se menciona que puede ser objeto de hipoteca, sin embargo, en el artículo 2 de la Ley Hipotecaria no se establece como un derecho real inscribible, esto significa, que nos encontramos ante una circunstancia donde el reglamento va más allá de la ley, donde lógicamente ese artículo 16 sería nulo. La doctrina entiende, sin embargo, que este derecho real de superficie en la legislación hipotecaria se incluye en la mención del párrafo 2º cuando se habla de la inscripción de los censos.

+ Real Decreto 2190/195


La cuarta vía o regulación que existe es el Real Decreto 2190/195 que regula la promoción de la vivienda. Por tanto, hemos de observar que un derecho que se da en la realidad hemos de acudir a muy diversas fuentes, hecho el cual la hace una materia idónea para litigar.

- Naturaleza jurídica del derecho de superficie


Es difícil determinar la naturaleza jurídica y ello tanto porque nuestro Código como la Ley del Suelo no se preocupa de darle un contenido al mismo sino que se preocupa sólo de regular la facultad de poder construir. Es más, en todo los contratos de este derecho de superficie lo que siempre tiene que constar en el título que lo establezca es la facultad de poder construir. Por su parte, la Ley del Suelo al estudiar su naturaleza jurídica establece que este derecho de superficie se puede asimilar a una concesión administrativa. Por tanto, ninguna de estas normas se ocupa de delimitar su naturaleza jurídica.

Igualmente, hay que tener en cuenta que de la legislación que existe en nuestro ordenamiento jurídico, en ningún momento en este derecho de superficie se habla de la posibilidad de que con el derecho de superficie se adquiera la propiedad. No obstante, como es lógico, hemos de mantener que este derecho de superficie tiene naturaleza real y que tal categoría deriva de que al no tener regulación alguna este derecho, el legislador equipara al mismo con el censo enfitéutico.

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- Otros artículos sobre el Derecho de superficie


+ Constitución, contenido y extinción del Derecho de superficie

+ Supuesto de pluralidad de Derechos de superficie

+ Los denominados derechos reales de vuelo y subsuelo