Modificaciones fácticas y jurídicas de la finca registral



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Vamos a ver en esta entrada las diferentes modificaciones fácticas o jurídicas de las que puede ser objeto la finca registral.

Modificacion de fincas en Derecho civil

- Modificaciones fácticas de la finca registral


Como dice el título vamos a hablar de las modificaciones fácticas.

Modificación fáctica es modificar los datos fácticos: se pueden modificar los datos fácticos haciendo constar como están ahora. El artículo 171 del Reglamento Notarial lo permite.

Se aprovecha para esto que se hace un nuevo documento notarial referente a la finca; por ejemplo cuando se vende en escritura pública, se podrá utilizar esta escritura pública y sus datos fácticos para tenerla actualizada. Para ello el notario añadirá un certificación catastral.

La Ley Hipotecaria también permite modificar el dato fáctico de la extensión de la finca (técnicamente se le llama cabida): si la finca tiene más metros que lo que figura en el Registro de la Propiedad, lo cual es peligroso, o lo contrario, si la finca tiene menos metros cuadrados que lo que figura en el registro. Esta última posibilidad no plantea problema (si tengo una finca que registralmente consta con 1000 metros cuadrados pero tiene 800, con declarar que tiene esos metros cuadrados no habrá perjuicio para nadie), ya que se da por hecho que nadie va a mentir en contra de su finca. En el artículo 82 de la Ley Hipotecaria se permite la certificación en menos de la cabida por simple declaración del titular, pero no ocurre lo mismo con el efecto contrario, cuando queremos modificar la cabida positivamente: este supuesto es peligroso, ya que se puede perjudicar a los colindantes, por lo que hace falta dar audiencia a los colindantes [según el artículo 200 de la Ley Hipotecaria hay que seguir un procedimiento registral llamado expediente de dominio (este se lleva a cabo en jurisdicción voluntaria ante el juez) o acta de notoriedad (en este caso lo hace el notario)]. Pero también sirven para esta finalidad, el documento de deslinde (si eso ha sido objeto de deslinde y hay una sentencia o acuerdo de deslinde, este documento nos puede servir para aumentar la cabida de nuestra finca).

También, en cuanto a lo que se planta, siembra o edifica en una finca, y queda destinado a ella de manera duradera (el que tiene un solar y hace un edificio de tres plantas quiere que perdure) se podrá hacer mediante la declaración de obra nueva, que se tramita notarialmente, de forma que el titular registral actual (aunque la obra la hubiera hecho el titular anterior, que no tiene que hacer esta declaración de obra nueva) va al notario y declara que en la finca de su propiedad ha habido tal obra nueva para incorporarlo al Registro de la Propiedad [esto conlleva sus requisitos, sus comprobaciones necesarias, y aunque es un acto importante en el sentido de que no es lo mismo que una finca sea un solar que una edificación, carece de relevancia hipotecaria (el registro no va a garantizar que esta obra esté hecha, como no puede garantizar que hayan árboles o piscinas, ya que no es algo permanente)].

- Modificaciones jurídicas de la finca registral


En el artículo 50 del Reglamento Hipotecario se alude a las modificaciones jurídicas de la finca.

Se hace una descripción de las cuatro operaciones por las cuales se modifica jurídica una finca: agrupación, división, segregación y agregación.

+ Agrupación y agregación


Agrupar fincas significa formar fincas generando otra que es diferentes a estas dos. Normalmente se agrupan más de dos, pero con dos ya hay agrupación (lo normal es agrupar 3, 4, 5 fincas colindantes). La idea que prepondera es la de crear una finca nueva que sea la suma de todas las que se han añadido, de forma que habrá que cancelar los folios de las fincas que se agrupan y abrir un folio nuevo para la nueva finca.

Pero también hay una operación que se parece mucho que es la agregación. Para que se produzca la agregación la ley exige que la agregada no supere la quinta parte de extensión de la otra. Se cancelará el folio registral de la finca agregada y se modifica el folio de la finca que “absorbe” a la más pequeña.

Si la finca más pequeña supera el tamaño requerido para la agregación estaríamos hablando de una agrupación, y en caso contrario de una agregación.

+ División y segregación


En la segregación tenemos una finca y de esta segregamos una parte, separamos una parte, formándose dos fincas. Una parte pequeña de la finca original se separa sin que la otra deje de existir.

En la división una finca desaparece como tal finca y en su lugar se forman fincas diferentes. Es lo contrario a la agrupación. Ya deja de existir la finca primera y se abren folios nuevos a las fincas nuevas.

En la segregación la finca original subsiste mientras que en la división no.

En cuanto a su naturaleza siempre hay en materia de operaciones hipotecarias, que tienen trascendencia para el Registro de la Propiedad siempre nos vamos a preguntar que naturaleza tienen los actos que modificamos del registro, si es de carácter dispositivo el acto o si el mismo tiene carácter de administración. Cuando el propietario de la finca es un propietario único la pregunta no tiene importancia porque tendrá que ser él el que consienta operación, sin embargo, cuando una finca está en copropiedad aquí si tiene mucha importancia esta pregunta porque las comunidades de bienes variaban la solución según fuesen actos de disposición (unanimidad) o administración (más del 50%). Por esto tiene sentido preguntarse si estos actos son de administración o disposición.

La Dirección General de los Registros nos dice que son actos de disposición y por tanto sólo pueden hacerse por unanimidad de los partícipes.

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Apuntes de Derecho Civil recopilados por Javier García de Tiedra González, basados en las lecciones magistrales del catedrático de Derecho Civil (UCA) Luis Felipe Ragel Sánchez.