El asiento de cancelación



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El asiento de cancelación es un asiento negativo cuya finalidad es proclamar que otro asiento anterior deja de estar vigente.

Hipoteca pagada

- Ejemplo de asiento cancelación: las hipotecas


El ejemplo más claro es el de las hipotecas: si el crédito de la hipoteca se paga lo más razonable es cancelar la inscripción de hipoteca; se consigue una inscripción y con eso publicamos que determinados derechos ya no están en vigor. Cuando el registrador haga una certificación registral de la finca no hará constar los derechos que no consten en la finca.

El artículo 76 de la Ley Hipotecaria nos dice que: “Las inscripciones no se extinguen, en cuanto a terceros, sino por su cancelación o por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscrito a favor de otra persona”. La propiedad, el asiento a favor de determinada persona se extingue cuando consta a otra persona y se inscribe la nueva inscripción. En el Registro consta que el derecho está a favor de C7 pero ahora está a favor de C8. Pero en cuanto a los derechos reales diferentes a la propiedad también se extinguen por cancelación, que es una declaración hecha por el titular del derecho o por el juez, incluso por la Administración, declarando que ese derecho se ha extinguido.

- La cancelación: total o parcial


La cancelación puede ser total o parcial pero lo más habitual es que sea total; que afecte a todo el asiento anterior. Por ejemplo para con una hipoteca lo normal es que se cancele completamente.

La cancelación está regulada en el artículo 79 de la Ley Hipotecaria, que recoge los diferentes supuestos de cancelación total del asiento en cuestión: “Podrá pedirse y deberá ordenarse, en su caso, la cancelación total de las inscripciones o anotaciones preventivas: cuando se extinga por completo el inmueble objeto de las mismas; cuando se extinga también por completo el derecho inscrito o anotado; cuando se declare la nulidad del título en cuya virtud se hayan hecho; o cuando se declare su nulidad por falta de alguno de sus requisitos esenciales, conforme a lo dispuesto en esta Ley”.

La cancelación parcial se recoge en el artículo 80 de la Ley Hipotecaria: “Podrá pedirse y deberá decretarse, en su caso, la cancelación parcial: cuando se reduzca el inmueble objeto de la inscripción o anotación preventiva o cuando se reduzca el derecho inscrito o anotado. Es caso (poco frecuente) de una hipoteca que se ha pagado una parte y en la que hay un pacto inicial o sobrevenido en el que las partes restringen el alcance de la hipoteca.

La cancelación no supone que se borre el asiento: al igual que ocurre en el artículo 38, que presume que lo que está inscrito corresponde con la realidad y por tanto la propiedad y la posesión de lo inscrito corresponden al titular, también correlativamente cuando se cancela un asiento también hay que presumir que el derecho se ha extinguido, lo que pasa es que es una presunción iuris tantum, podría darse una prueba en contrario, cancelándose un asiento con un error o mala fe en quien lo ha hecho y ser esta nula (caso también bastante poco frecuente).

- Diferencia entre cancelación e inscripción


Una importante diferencia entre cancelación e inscripción es que el titular del derecho puede cancelarlo mediante su declaración unilateral (de hecho cuando vamos a cancelar una hipoteca lo que le pedimos al banco es que cancele el crédito).

También se hace por sentencia cuando el titular no accede a declarar unilateralmente extinguido su derecho la sentencia suple esa voluntad (artículo 82, párrafo 3º de la Ley Hipotecaria: “Si constituida la inscripción o anotación por escritura pública, procediere su cancelación y no consintiere en ella aquel a quien ésta perjudique, podrá el otro interesado exigirla en juicio ordinario”).

- ¿Cómo se cancela un asiento registral?


Para cancelar un asiento registral se puede hacer de la siguiente manera: en primer lugar por consentimiento del que tiene un derecho, del interesado por lo tanto (un acreedor hipotecario por ejemplo); a falta de ese consentimiento lo puede conceder el juez (sería una resolución judicial); incluso como cuando veíamos que a la hora de inscribir se incluían los documentos públicos y dentro de estos los documentos administrativos, también como excepción la legislación hipotecaria permite que cuando la inscripción se ha hecho en virtud del documento administrativo se pueda cancelar por la vía administrativa; por último cabe incluso en supuestos clarísimos la cancelación automática (el registrador de la propiedad cancela el asiento cuando constata la existencia de las circunstancias que así lo determinen, por ejemplo, un usufructo por valor de 30 años, si han pasado 30 años ese usufructo ya no existe).

Para terminar la cancelación, cuando la mención registral, es decir la inscripción o anotación preventiva se hizo por una resolución judicial para cancelarlo hace falta otro mandamiento judicial y no es necesario que así lo consienta (por respeto a la autoridad judicial).

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Apuntes de Derecho Civil recopilados por Javier García de Tiedra González, basados en las lecciones magistrales del catedrático de Derecho Civil (UCA) Luis Felipe Ragel Sánchez.