La regla prior tempore potior iure (primero en el tiempo mejor en el derecho). Excepciones a la regla



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Según el principio de prioridad una vez que se inscribe un derecho este ocupa un rango. Cuando es un derecho limitado, cuando no hablamos de la propiedad, este puesto hace que se tenga que respetar a los anteriores pero se ignorarán los posteriores.

Inscripcion en el Registro de la Propiedad

Se pueden plantear variadas cuestiones en cuanto a la prioridad en el tiempo respecto a la hipoteca. Si dos hipotecas se inscriben el mismo día habrá que observar el momento exacto, la hora y los minutos.

El artículo 25 de la Ley Hipotecaria dice que: “Para determinar la preferencia entre dos o más inscripciones de igual fecha, relativas a una misma finca, se atenderá a la hora de la presentación en el Registro de los títulos respectivos”.

- Supuestos respecto a la prioridad en la inscripción


En primer lugar tendremos dos posibles títulos sobre la misma finca que se quieren inscribir en el mismo momento. Habrá que distinguir que, si el que lleva los títulos es la misma persona (una hipoteca y un usufructo por ejemplo), será esta persona la que decida qué derecho va delante del otro [pero si en el mismo documento se crean dos derechos reales lo más adecuado es proceder por el orden cronológico que se establece en el propio documento (es mejor solución que hacer depender de la voluntad del presentador cuál se inscribe antes, porque no necesariamente será el propietario), esto lo tenemos en el artículo 422 del Reglamento Hipotecario]; si hay dos presentadores que llegan al mismo tiempo con sus respectivos derechos para inscribirlos, en este caso, en caso de empate, desempatará el juez teniendo diversas consideraciones en cuenta (mientras se resuelve el tema por el juez se practica una anulación preventiva en el Registro de la Propiedad advirtiendo que el rango, el lugar, está disputado entre estos dos sujetos).

La anotación preventiva tiene la finalidad de neutralizar la buena fe.

Si los títulos son compatibles, habrá que ver la compatibilidad y si se presentan a la misma hora. Y se hará constar esa circunstancia.

Si un sinvergüenza está vendiendo una finca y a la vez hipotecando la misma con un banco es importante ver quién llega antes al Registro de la propiedad con la intención de inscribir. Si llega antes el comprador la finca está a su nombre y no se podrá hipotecar; serán títulos incompatibles y tendrá que decidir un juez (artículo 422 del Reglamento Hipotecario).

En el artículo 227 del Reglamento Hipotecario se habla de un rango simultáneo en el caso concreto que estamos viendo (títulos compatibles, presentación por distintas personas a la misma hora).

Cuando hablamos de inscripción en el Registro de la Propiedad los títulos primero se presentan en el libro diario. Inicialmente se toma nota en el libro diario del orden de llegada, se estudia lo que ha llegado, por si hay que rechazar algo. Si pasan este examen del libro diario, si todo está ajustado a derecho, ya se inscribe en el tomo correspondiente la finca correspondiente. Pero la fecha de inscripción es la fecha de presentación en el libro diario (quizás se tardan tres semanas en inscribir el documento pero esto no es culpa el sujeto que inscribe). Se retrotrae la inscripción por tanto a la fecha de presentación en el libro diario.

Puede ocurrir que por algún error material haya una fecha de inscripción diferencia a la fecha de presentación en el libro diario. En este caso la doctrina está dividida: para Sanz Fernández, la que prevalece es la del libro diario; para LaCruz prevalece la fecha de la inscripción [LaCruz defiende que la fecha es la de inscripción porque en ningún artículo de la Ley Hipotecaria se le da una relevancia preferente a la fecha de presentación al diario (el diario es un instrumento provisional y lo que realmente adquiere firmeza y posición jurídica es la inscripción)].

- Excepciones a la regla prior tempore potior iure


Son las llamadas hipotecas tácitas o cargas legales (impuestos municipales, créditos salariales y las cuotas impagadas en las comunidades de propietarios), que gravan una finca aunque no consten en el Registro de la Propiedad (y además las gravan con carácter preferente a las que constan en el Registro de la Propiedad).

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Apuntes de Derecho Civil recopilados por Javier García de Tiedra González, basados en las lecciones magistrales del catedrático de Derecho Civil (UCA) Luis Felipe Ragel Sánchez.