Información adicional al consumidor en los préstamos hipotecarios que contengan “cláusulas suelo y techo”



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Mediante este tipo de cláusulas se limitan bien las bajadas del tipo de interés variable resultante de la revisión por debajo de un cierto valor (suelo), bien las subidas (techo), o ambas al mismo tiempo.

Prestamos hipotecarios y Derecho civil

En el caso de que se limiten las subidas, el posible beneficio es para el cliente, ya que si el tipo de interés llegase a superar dicho límite (el llamado «techo»), se aplicaría este. Ahora bien, si se limitan las bajadas, en aquellos préstamos que tengan este límite inferior (el llamado «suelo»), cuando la aplicación del tipo de interés pactado diera como resultado un tipo de interés inferior a dicho suelo, se aplicaría este y no el resultante de la revisión. Esta situación beneficia a la entidad prestamista que, de este modo, se asegura unos ingresos mínimos en momentos de bajadas de tipos de interés.

Estas cláusulas (cláusulas techo, suelo, o techo y suelo) están previstas en la normativa de transparencia (actualmente en la Orden EHA/2899/2011 y en la Directiva 2014/17/UE sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial). Ahora bien, si el préstamo que se ofrece las tiene, en la información personalizada con las características del préstamo que debe facilitar la entidad, antes de su contratación, debe hacerse una mención específica y especial a las mismas, indicando el tipo mínimo y máximo a aplicar y la cuota máxima y mínima que habría que pagar como consecuencia de la aplicación de esos techos y suelos.

- ¿En qué casos se puede considerar abusiva la cláusula suelo establecida en una Hipoteca?


El interés mínimo establecido como suelo en los contratos de hipoteca suele oscilar entre el 3 y el 5%. Sin embargo, lo importante para determinar si es abusiva la cláusula suelo no es que el tipo mínimo sea alto, sino la falta de reciprocidad, o lo que es lo mismo, la falta de equilibrio de obligaciones y derechos entre la entidad financiera y el hipotecado.

Podrá ser declarada abusiva la cláusula suelo por los tribunales, cuando no se establezca una cláusula techo que proteja al hipotecado frente a la subida del indicador, habitualmente el Euribor.

Por otra parte, cuando la cláusula suelo no ha sido incorporada a la oferta vinculante realizada y posteriormente se adiciona al contrato de hipoteca, podría también solicitarse la nulidad de la misma, por falta de información previa al cliente sobre las consecuencias de la incorporación de dicha cláusula al contrato de préstamo hipotecario.

La declaración de nulidad de la cláusula suelo por los Tribunales determina la devolución de los importes satisfechos por los hipotecados en virtud de la aplicación de dichas cláusulas (en aplicación del art. 1303 del Código Civil.

En nuestro ordenamiento, la declaración de nulidad de una cláusula por abusividad es una nulidad parcial (en virtud del art. 83.2 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios), de manera que la misma debe ser eliminada, quedando subsistente el contrato, siempre que el mismo pueda subsistir sin dichas cláusulas.

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Fuente:
Nociones obtenidas al cursar la asignatura “Derecho de la Contratación Civil” (Grado en Derecho), en la Universidad de Cádiz, impartida por el profesor Julio Gavidia.

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Alberto Freire
Alberto Freire es graduado en Derecho por la Universidad de Cádiz.