La explotación por turnos de los inmuebles vacacionales surge como una nueva fórmula de acceso a una residencia de vacaciones. Se divide el aprovechamiento del inmueble en el tiempo de manera que, aunque existen varios titulares de derechos de disfrute que recaen sobre un mismo alojamiento, todos gozaran de él de manera exclusiva, ya que cada uno de los derechos concede el uso del inmueble en franjas temporales distintas. Esta modalidad de disfrute ha sido tradicionalmente conocida como "multipropiedad", denominación proscrita en la actualidad por el legislador (arts. 1.4.I y 8.1 de la Ley 42/1998).
Este sector empresarial fue duramente criticado por la utilización de técnicas de comercialización agresivas, que ocasionaban la desprotección del adquirente, parte débil de la relación contractual. Precisamente a dotar de la protección necesaria al adquirente se destina la Directiva comunitaria 94/47, de 26 de octubre, relativa a la protección de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido. La Directiva no aborda el problema de la naturaleza jurídica de los derechos; sólo se refiere a ciertos aspectos de los contratos de adquisición de los derechos en cuestión.
En nuestro país la obligación de transposición de la Directiva 94/47 se cumple con la aprobación de la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre Derechos de Aprovechamiento por Turno de Bienes Inmuebles de Uso Turístico y Normas Tributarias. No obstante, es necesario advertir que esta Ley no sólo se refiere a las transacciones contractuales -lo que constituye el objeto de este estudio-, sino que dota a la figura de una regulación completa. En particular, se pronuncia el legislador sobre la naturaleza jurídica de los derechos de aprovechamiento por turno.
El nivel de protección que la Ley concede a los adquirentes es elevado. Dicho protección se incluye en los preceptos destinados a regular la promoción y primera transmisión de los derechos de aprovechamiento por tuno (arts. 2 y 8 a 12), preceptos en los que aparecen recogidas las directrices comunitarias. Se imponen al transmitente determinadas obligaciones a fin de velar por el adecuado desarrollo de las operaciones de comercialización.
Quedan dentro del ámbito de la Ley todos los contratos relativos a derechos que concedan la utilización temporal de inmuebles de uso turístico durante una franja anual determinada o determinable, mediante el sistema de turnos (art. 1.1).
La Ley considera transmitente a aquella persona física o jurídica que se dedica profesionalmente a la transmisión de derechos de aprovechamiento por turno, ya sea propietario, promotor o cualquier persona que actúa en su nombre (arts. 1.5 y 8.2). No serán aplicables estas normas a la persona que vende su derecho con independencia de su actividad profesional; en concreto, al particular adquirente de un derecho que después decide venderlo.
La imperatividad de los preceptos de Ley 42/98 dedicados a la regulación de las transacciones contractuales (arts. 8 a 12) se manifiesta con claridad en su artículo 2. 1, norma que proclama con carácter general la nulidad de toda cláusula en virtud de la cual el adquirente, como destinatario de la protección que la Ley otorga, renuncie anticipadamente a los derechos que le son atribuidos. Se trata de un supuesto de nulidad parcial. El contrato será válido, salvo el pacto ilegal.
Como hemos advertido, el legislador procura la tutela de los adquirentes, a través de la imposición de unas concretas condiciones de promoción y primera transmisión de los derechos de aprovechamiento por turno.
La protección del adquirente comienza pues en una fase previa a la celebración del contrato, puesto que se reconoce a toda persona interesada el derecho a recibir una información clara y veraz sobre determinados elementos del régimen de aprovechamiento por turno especialmente relevantes. La Ley impone al propietario, promotor o transmitente profesional la redacción de un documento informativo en el que se contendrán necesariamente y como mínimo las menciones a que se refiere el artículo 8.2 de la Ley. Toda la información contenida en el documento informativo formará necesariamente parte del contrato. En caso de incumplimiento de esta obligación, surge en favor del adquirente el derecho de resolución contractual, según dispone el artículo 9.4 de la Ley. El documento informativo será editado necesariamente antes del comienzo de las operaciones de comercialización.
En cuanto a su naturaleza jurídica, el legislador califica al documento informativo de oferta vinculante; lo que impide al oferente la revocación de la oferta por su sola voluntad. Se trata de una oferta del tipo oferta al pública, pues no va dirigida a persona concreta, sino a todo aquél que lo solicite. El empresario que formula la oferta queda vinculado por ella durante el período de tiempo en el que se extiendan las operaciones de comercialización. El transmitente está obligado a concluir el contrato, si así lo exige el destinatario del documento, en los términos previstos en el documento informativo, sin otros cambios que aquellos que hayan sido aceptados expresamente por el adquirente, o ajenos a la voluntad del transmitente; en cuyo caso el adquirente deberá conocerlos y aceptarlos (vid. art. 9.4, según la redacción dada por la Ley 14/2000, de 29 de diciembre).
El contrato de transmisión de un derecho de aprovechamiento por turno celebrado por toda persona física o jurídica en el ámbito de su actividad profesional deberá constar por escrito (art. 9.1 LAT). El contrato deberá contener determinadas menciones a las que se refiere el artículo 9.1. El adquirente no sólo aparece protegido en la fase previa de promoción, sino también en el momento de perfeccionamiento del contrato mediante la inclusión en el mismo de determinadas cláusulas que describen con detalle los derechos y obligaciones que se van a asumir con su firma.
Documento informativo y contenido mínimo contractual son pues los medios que el legislador considera adecuados para frenar la desinformación por parte del adquirente.
Las partes no son libres de elegir la lengua en la que aparecerán redactados el contrato y los documentos informativos. Dado el carácter transnacional que caracteriza a esta actividad, la Ley contiene una regulación muy precisa sobre la lengua que se utilizará (art. 9.3 LAT).
La defensa del adquirente alcanza también a la fase posterior a la celebración del contrato. Por un lado se reconoce un derecho de desistimiento unilateral. El adquirente de derechos de aprovechamiento por turno podrá desvincularse del contrato durante un plazo de diez días, contados desde la firma del mismo, sin necesidad de alegar motivo alguno (art. 10.1). Es la protección máxima que se puede otorgar, ya que no responde a un incumplimiento por parte del transmitente. Es un derecho de reflexión con posterioridad a la firma del contrato, que existe con independencia de que hubiera ejercido o no presión sobre el adquirente. El ejercicio del desistimiento requiere como único requisito la notificación al propietario o promotor, al domicilio que se hubiese fijado en el contrato (art. 10.3.I). Se entiende que el plazo ha sido respetado si el envío se realiza antes de la finalización del plazo de diez días. Ejercido el desistimiento, el adquirente no abonará indemnización o gasto alguno.
Otra medida específica de protección es el derecho de resolución contractual. En caso de incumplimiento por parte del transmitente de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el adquirente está facultado para resolver el contrato en el plazo de tres meses, a contar desde la fecha del contrato, sin que se le pueda exigir el pago de pena o gasto alguno (art. 10.2.I).
La Ley reconoce el derecho del transmitente a subsanar los defectos de información existentes antes del transcurso de los tres meses; lo que evita la resolución por parte del adquirente. En tal caso, el adquirente contará con la facultad de desistimiento durante los diez días siguientes al día de la subsanación (art. 10.2.III). Si el transmitente no subsana el déficit de información en el plazo de tres meses, igualmente renace para el adquirente que no ha hecho uso de su derecho de resolución, la facultad de desistimiento con una duración de diez días contados a partir del día siguiente a aquél en que el plazo de resolución de tres meses haya expirado (art. 10.2.IV).
Otra medida de protección es la prohibición del pago de anticipos. Queda prohibido cualquier anticipo antes de que expire el plazo de desistimiento o mientras se disponga de la facultad de resolución (art. 11). El adquirente queda así protegido frente al riesgo de no recuperación de las cantidades entregadas o de devoluciones producidas con demora en caso de ejercicio del derecho de desistimiento o resolución. En caso de incumplimiento de la previsión del artículo 11, el transmitente deberá devolver al adquirente la cantidad recibida duplicada, pudiendo este último desvincularse del contrato mediante el ejercicio del derecho de resolución en los tres meses siguientes a su celebración o exigir su total cumplimiento.
Para el caso de que se hubiera estipulado el pago del precio a través de un contrato de financiación, dispone el artículo 12 que "los préstamos concedidos al adquirente por el transmitente o por un tercero que hubiese actuado de acuerdo con él quedarán resueltos cuando el primero desista o resuelva en alguno de los casos previstos en el artículo 10. No podrán incluirse en los préstamos cláusulas que impliquen una sanción o pena impuesta al adquirente para el caso de desistimiento o resolución. Si el adquirente se hubiera subrogado en un préstamo concedido al transmitente, ejercitado el desistimiento o resolución, subsistirá el préstamo a cargo de éste". Con esta norma se eliminan todas las trabas al ejercicio de los derechos de desistimiento y resolución. Los efectos del desistimiento o de la resolución alcanzan no sólo al propio contrato de adquisición del derecho, sino también al contrato de financiación que trae causa de aquél.
Fuente:
Manual de Derecho Civil (contratos), Rodrigo Bercovitz Rodríguez-Cano (Coordinador). Páginas 135-139.
