La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, tiene por objeto la regulación de los arrendamientos de fincas urbanas destinadas a vivienda o a usos distintos del de vivienda (artículo 1 LAU). El objeto sobre el que recae la legislación especial sobre arrendamientos urbanos es la finca urbana. A efectos de la LAU, tal y como se desprende de sus artículos 2 y 3, finca urbana es una edificación; si bien, como se verá, no toda edificación queda sujeta al ámbito de aplicación de esta Ley.
La LAU se aplica a los arrendamientos cuya finalidad primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario para uso distinto del de vivienda que son, por oposición, los que carecen de tal finalidad (artículos 2 y 3 LAU). Sobre esta distinción se asienta la regulación de los arrendamientos urbanos con la Ley de 1994, superando así la vieja e insatisfactoria división entre arrendamientos de vivienda y de local de negocio establecida en la LAU de 1964.
El artículo 5 LAU se ocupa de señalar, aunque de manera no exhaustiva, qué arrendamientos quedan excluidos de su ámbito de aplicación. En primer lugar, el uso de vivienda de porteros, guardas, asalariados, funcionarios, que se asignan en función del cargo o servicio prestado. En tales supuestos, resultan de aplicación las normas del Código sobre arrendamientos urbanos. En segundo lugar, el uso de las viviendas militares, que quedan sujetas a su regulación especial (el RD 1751/1990). En tercer lugar, los arrendamientos de finca rústica con casa-habitación, que tengan por finalidad primordial el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal, que quedarán sujetos a la Ley de Arrendamientos Rústicos. Finalmente, los arrendamientos de viviendas universitarias, en los términos establecidos por el artículo 5. d) LAU, que se sujetarán a lo dispuesto por la Universidad a la que pertenezcan.
El listado no es exhaustivo, resultando discutible qué otros arrendamientos deben quedar fuera del ámbito de aplicación de la LAU. Se entiende que quedan excluidos todos aquellos arrendamientos que no tengan por objeto principal el uso de una edificación urbana, por un periodo de tiempo determinado, a cambio del pago de un precio. Este argumento sirve para entender excluido del ámbito de aplicación de la LAU los arrendamientos de industria.
Fuente:
Manual de Derecho Civil (contratos), Rodrigo Bercovitz Rodríguez-Cano (Coordinador). Páginas 197-198.
