Supuestos de terminación del arrendamiento rústico
El artículo 24 contempla los siguientes supuestos de terminación del arriendo:
a) Pérdida total de la cosa arrendada y expropiación forzosa cuando sea también total; si la pérdida es solo parcial, el arrendatario tiene opción para continuar en el arriendo, y lo mismo en el caso de expropiación forzosa, reduciendo proporcionalmente la renta. En este último supuesto, además, el arrendatario tiene derecho a la indemnización que haya fijado la Administración.
b) Expiración del término convencional o legal y de la prórroga, en su caso.
c) Acuerdo de las partes.
d) Desistimiento unilateral del arrendatario, al término del año agrícola, notificándoselo al arrendador con un año de antelación.
e) Muerte del arrendatario, quedando a salvo el derecho de sus sucesores legítimos. En tal caso, a falta de designación expresa efectuada por el testador, tendrá preferencia el joven agricultor, y, de haber varios, el más antiguo. En su defecto, los sucesores tendrán que escoger entre ellos, por mayoría, al que se subrogará en las condiciones y derechos del arrendatario fallecido. Dándose esta última circunstancia, será necesaria la correspondiente notificación por escrito al arrendador, en el plazo de un año desde el fallecimiento.
f) En los arrendamientos efectuados a favor de personas jurídicas o de comunidades de bienes, desde el momento mismo en que se extinga la persona jurídica o la comunidad.
g) Resolución del derecho del arrendador.
h) Resolución o rescisión del contrato en los supuestos legalmente contemplados.
Resolución a instancia del arrendador
El contrato podrá resolverse en todo caso a instancia del arrendador por alguna de las causas siguientes (artículo 25):
1. Falta de pago de la renta y de las cantidades asimiladas a la misma, sin perjuicio del derecho a la enervación del desahucio en las mismas condiciones que las previstas para las fincas urbanas.
2. Incumplir gravemente la obligación de mejora o transformación de la finca, a las que el arrendatario se hubiere comprometido en el contrato y a aquellas otras que vengan impuestas por norma legal o resolución judicial o administrativa.
3. No explotar la finca, aún parcialmente, o destinarla, en todo o en parte, a fines o aprovechamientos distintos a los previstos contractualmente, salvo en los casos impuestos por programas y planes, cuyo cumplimiento sea necesario para la percepción de ayudas o compensaciones en aplicación de la normativa estatal, autonómica o comunitaria aplicable.
4. Subarrendar o ceder el arriendo con incumplimiento de alguno de los requisitos del artículo 23.
5. La aparición sobrevenida de alguna de las circunstancias contempladas en el artículo 7.1 de la Ley.
6. Causar graves daños en la finca, con dolo o negligencia manifiesta.
Rescisión del contrato de arrendamiento rústico
"Tanto el arrendador, como el arrendatario, podrán rescindir el contrato por el incumplimiento de la otra parte de la obligación de satisfacer gastos de conservación y mejoras, en los términos de los artículos 18, 19 y 20 de la presente Ley" (artículo 26).
Efectos de la terminación del contrato
A la extinción del arriendo deberá el arrendatario devolver la finca o la explotación en el estado en que la recibió, manteniendo en el caso del arrendamiento de explotación la unidad orgánica (artículo 8 LAR). El arrendatario saliente debe permitir al entrante el uso del local y demás medios necesarios para las labores preparatorias del año siguiente; y, recíprocamente, el entrante tiene obligación de permitir al saliente lo necesario para la recolección y aprovechamiento de los frutos, en la forma prevista en el artículo 1578 del Código Civil (artículo 27 LAR).
Fuente:
Manual de Derecho Civil (contratos), Rodrigo Bercovitz Rodríguez-Cano (Coordinador). Páginas 193-195.
