Saneamiento por vicios o defectos ocultos en la compraventa



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El vendedor responde frente al comprador, según dispone el artículo 1484 del Código Civil, de los defectos ocultos de la cosa vendida que la hagan impropia para el uso a que se la destina, o disminuyan este uso de tal modo que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella.

Vicios en la compraventa y Derecho civil

Esa responsabilidad cesa si se trata de defectos manifiestos o a la vista, o, aun no siendo manifiestos, si el comprador es un perito que por razón de su oficio debería fácilmente conocerlos (Sentencia del Tribunal Supremo 24.2.2006 - RJA 1563). Los vicios han de ser anteriores a la conclusión del contrato, aunque su desarrollo puede ser posterior. El concepto de perito que maneja el artículo 1484 del Código Civil se entenderá no en sentido técnico de persona con título profesional, sino en el de persona que por su actividad profesional esté facultada para conocer las características de las cosas.

- La obligación de responder por vicios ocultos: contenido natural del contrato de compraventa


+ La responsabilidad del vendedor: atenuada o agravada por las partes


La obligación de responder por vicios ocultos es contenido natural del contrato de compraventa. No obstante, pueden las partes atenuar o agravar la responsabilidad del vendedor. Si el vendedor ignoraba tales vicios, no por ello queda exento de responsabilidad, salvo que se hubiese pactado lo contrario (artículo 1485 del Código Civil). No puede en cambio pactarse la exclusión del responsabilidad para los casos en que el vendedor sea consciente del vicio (artículo 1102 del Código Civil).

- El comprador, ante la obligación de sanear por vicios: desistir del contrato (acción redhibitoria), o exigir una rebaja proporcional del precio (acción quanti minoris)


Existiendo la obligación de sanear por vicios, el comprador puede optar entre desistir del contrato (acción redhibitoria), abonándosele los gastos que pagó, o exigir una rebaja proporcional del precio (acción quanti minoris), a juicio de peritos. Actuando el vendedor con mala fe, es decir, si conocía los vicios de la cosa y no los manifestó, está obligado además a indemnizar los daños y perjuicios al comprador que opta por la resolución (artículo 1486 CC - STS 17.10.2005 - RJA 8593). Si se ejercita la acción quanti minoris no se puede obtener más que una reducción del precio, no una indemnización complementaria. La opción es libre para el comprador, pero si se ejerce una, queda excluida la otra.

- Plazo para el ejercicio de las acciones del Código Civil: ¿un plazo de prescripción o de caducidad?


El plazo para el ejercicio de estas acciones, denominadas edilicias, es el de seis meses contados a partir de la entrega de la cosa vendida (artículo 1490 del Código Civil). Es cuestión debatida si es éste un plazo de prescripción o de caducidad, existiendo un argumento literal a favor de la consideración de plazo sometido a caducidad, pues el precepto dice que las acciones se extinguirán a los seis meses. La jurisprudencia ha sido vacilante, aunque la más reciente se inclina por la tesis de la caducidad (SSTS 23.5.1991, 14.10.2003 y 10.10.2006 - RJA 3784, 7033 y 6467). La entrega a que se refiere el artículo 1490 del Código Civil es la física o material, pues es la única que posibilita al comprador el contacto físico con la cosa y por ende la comprobación de sus posibles vicios. A la entrega material no puede asimilarse a estos efectos la traditio ficta. Frente al tenor literal del artículo 1490 del Código Civil puede defenderse que el plazo no empieza a correr hasta que hayan cesado las reclamaciones del comprador o las discusiones entre comprador y vendedor sobre los vicios.

+ ¿Tiene el comprador otras acciones de carácter general a su disposición?


Cuestión polémica es la de si además de las especificaciones edilicias, el comprador tiene a su disposición otras acciones de carácter general, como son la acción resolutoria del artículo 1124 del Código de Civil, o la acción de anulabilidad por error o dolo (artículos 1301 y siguiente del Código civil). Piénsese que existe cierto paralelismo entre los supuestos que dan lugar al ejercicio de las citadas acciones y el de los vicios ocultos a que se refiere el artículo 1484 del Código Civil (Sentencia del Tribunal Supremo 6.11.2006 - RJA 6720). Por un lado, los vicios que la cosa padece pueden causar el incumplimiento del vendedor por entrega de prestación diversa (aliud pro alio - Sentencia del Tribunal Supremo 6.11.2006 - RJA 6720). Por otro, nótese que en la base de los vicios ocultos pueden estar presentes vicios del consentimiento, el error que sufre el comprador, ya que desconoce los defectos de la cosa -artículo 1266 del Código Civil-, o el dolo del vendedor, que puede conocer y no manifestar los vicios de la cosa. Una primera posición se decanta por la compatibilidad de las acciones, de manera que la regulación especial en materia de compraventa no desplazaría a la general. Frente a esta opinión se puede señalar que el ámbito de coincidencia no es total y que las acciones edilicias tienen su propio ámbito de aplicación, distinto de aquél que es propio de las acciones generales citadas.

- El saneamiento por vicios ocultos en las ventas judiciales


En las ventas judiciales se da el saneamiento por vicios ocultos, pero no tiene el comprador derecho a indemnización de daños y perjuicios, debido a que el dueño de la cosa no interviene en la venta ni en la determinación del precio (artículo 1489 del Código Civil). La intervención judicial excluye la mala fe en el vendedor. A la venta judicial se asimila la venta forzosa acordada por la autoridad no judicial, como la que se produce como consecuencia de las expropiaciones.

- Venta de dos o cosas conjuntamente: vicio de una cosa y saneamiento respecto a las demás


Cuando se produce la venta de dos o más cosas conjuntamente, a precio alzado o señalando uno individual a cada una de ellas, el vicio de una cosa no da lugar al saneamiento con respecto a las demás, salvo que resulte que el comprador no habría comprado la cosa carente de vicios sin la viciosa (artículo 1491 del Código Civil, por remisión del artículo 1492 del Código Civil).

- Saneamiento por vicios ocultos en la venta de animales


Tratándose de saneamiento por vicios ocultos en la venta de animales hay que estar a lo dispuesto en las reglas específicas contenidas en los artículos 1491 a 1499 del Código Civil.

- ¿Qué ocurre si se produce la pérdida de la cosa vendida con vicios ocultos?


Obviamente, la pérdida de la cosa imposibilita su devolución.

Si la cosa se pierde a causa de los vicios ocultos, la pérdida la sufre el vendedor, que deberá restituir el precio y abonar al comprador los gastos del contrato que hubiesen sido de su cargo. Si el vendedor conocía los vicios ocultos -mala fe-, deberá además indemnizar los daños y perjuicios (artículo 1487 del Código Civil).

Si la pérdida no se produce por los vicios ocultos, sino por caso fortuito o por culpa del comprador, podrá éste reclamar del vendedor el precio que pagó, con la rebaja del valor que tenía la cosa al tiempo de perderse. Si el vendedor era de mala fe, deberá abonar al comprador además daños e intereses (artículo 1488 del Código Civil). En este caso la pérdida de la cosa la sufre el comprador. Pero como pagó por ella más de su valor objetivo debe ser resarcido en esa medida. El comprador tiene derecho a que se le devuelva la diferencia entre el precio que pagó por la cosa y lo que la cosa realmente valía por tener vicios. Es decir, que pese a que el comprador sufre la pérdida no derivada de los vicios ocultos, no deja por ello de tener derecho a la compensación derivada de haber pagado por la cosa más de su valor real.

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Fuente:
Manual de Derecho Civil (contratos), Rodrigo Bercovitz Rodríguez-Cano, páginas 88 - 89.