Otras facultades del dominio: exclusión, persecución y prioridad



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Vamos a ver en esta entrada otras facultades propias del dominio, a saber: la facultad de exclusión, de persecución y de prioridad.

Facultad de exclusion de la propiedad

- La facultad de exclusión de la propiedad


Podemos hablar de la facultad de exclusión. La facultad de exclusión es un apéndice de la facultad de goce: si quiero disfrutar de una facultad mía no queremos que otros la disfruten (o, al menos, los que nosotros queramos). La facultad de exclusión consiste en impedir a los demás el acceso o goce de la cosa propia (cuando cerramos el coche estamos haciendo uso, por ejemplo, de nuestra facultad de exclusión).

También es verdad que estamos excluyendo a los demás cuando los expulsamos de nuestra finca o recuperamos la posesión por medios distintos de la exclusión.

- La facultad de persecución


La facultad de persecución es una facultad de la hipoteca, en el sentido de que la hipoteca va a perseguir a la finca cualquiera que sea el titular de la finca. De manera que el primer deudor que hipotecó la finca si vende la finca este deudor sigue vendiéndole pero la hipoteca sigue agarrada a la finca y se dice que persigue a la cosa y no se separada de ella.

Consiste en la posibilidad de ejercitar el derecho de propiedad cualquiera que sea la persona en cuyas manos se encuentre.

- La facultad de prioridad


¿Una cosa admite más de un propietario? Sólo en caso de indivisión, sólo en la posibilidad de que exista una comunidad de propietarios de la cosa.

El Código Civil resuelve el importante problema de la colisión de propiedades como la propia del caso de la doble venta, salvo el caso de indivisión. En el resto de Derechos reales [en la posesión se da el mismo régimen que la propiedad (sólo cabe un poseedor, siendo la posesión por varios abocada a la posesión por uno)] son compatibles entre ellos (como el caso del usufructo, en el que pueden existir dos usufructuarios).

En Derecho reales la posibilidad de que confluyan dos derechos sobre la misma cosa no está fuera de la ley, lo que pasa es que el criterio de exclusión no rige sino que juega el criterio de la jerarquía (hay que poner en orden y en fila a esos derechos reales, no están en el mismo plano). El Derecho real que llega antes al Registro de la Propiedad tiene una jerarquía superior al resto de los que ingresen al Registro de la Propiedad.

Una facultad de la propiedad es la facultad de prioridad, resolviéndose los conflictos de propiedad por la concesión a una persona de los derechos y sacrificando el de los demás.

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- Otros artículos del blog sobre la propiedad


+ Noción de propiedad

+ Adquisición de la propiedad por ocupación

+ Delimitación horizontal de la propiedad inmobiliaria

+ Propiedades especiales

+ Delimitación legal del dominio

+ La facultad de goce de la propiedad

+ La acción reivindicatoria

+ La acción declarativa de dominio

+ La tercería de dominio

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Apuntes de Derecho Civil recopilados por Javier García de Tiedra González, basados en las lecciones magistrales del catedrático de Derecho Civil (UCA) Luis Felipe Ragel Sánchez.