Delimitación horizontal de la propiedad inmobiliaria



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La delimitación de los contornos y confines que se establezcan en su propio título no es ninguna tontería. Aunque es un dato que no es inatacable en toda escritura de compraventa se describe la finca.

Deslinde en Derecho civil

No se puede argumentar públicamente con los datos que constan en el Registro: es un Registro de Derechos.

En principio lo que podemos pensar de los contornos de nuestra finca es que tiene los linderos de los títulos se extrae. Tenemos la facultad de cercarla.

La facultad de excluir del uso a los demás lo tiene todo propietario de fincas, pero si el propietario que puede cercar no lo hace cualquiera podrá entrar en dicha finca.

- Ius usus inocui o derecho de uso inocuo


Se suele dejar sobre el campo los sobrantes de cosechas, y hay personas que se dedican y viven de recoger todo lo que no se ha querido recoger de las mismas.

Estas manifestaciones constituye una figura denomina ius usus inocui o derecho de uso inocuo.

De manera que este derecho de uso inocuo es un derecho de usar cosas ajenas por tolerancia del dueño pero sin llegar a constituir una servidumbre. El propietario que no quiera que otras personas hagan uso de esta derecho puede hacer un simple cerramiento.

- Amojonamiento


Otra operación relacionada con el fin de delimitar o señalizar es el amojonamiento, que consiste en marcar con postes pero siempre de una manera pacífica en el sentido de que se trata de ir poniendo a lo largo de los límites de una finca señales para establecer los límites de la misma. El amojonamiento indica los límites pacíficos de la finca por tanto, pero no impide la entrada a la misma.

- El deslinde


El deslinde es una figura de contornos aparentemente sencillos pero en ocasiones la facilidad de su concepto desaparece con algunos matices.

La finalidad es determinar hasta donde llega cada finca en caso de conflicto y quedarán delimitadas las fincas, que podrán proceder al cerramiento.

Para que se pueda proceder al deslinde debe existir una discusión sobre un área determinada de dos fincas.

Hay por tanto una característica de las fincas que necesitan deslinde que aparece muy clara: es lo que la doctrina determina como la posesión promiscua, en el sentido jurídico de terreno que es utilizado tanto por uno como por otro.

+ Soluciones en el supuesto de necesidad de deslinde


Cuando uno de los dos decide deslindar tenemos varias soluciones:

La más pacífica es la del común acuerdo entre los deslindantes, que mediante un documento llevan a cabo el deslinde (documento para con el que se recomienda la inclusión de un plano).

La segunda solución es un acto de jurisdicción voluntaria. En este caso una de las partes colindantes va al juez para que cite a la otra parte o partes y llegar a un acuerdo en el mismo juzgado (sin conflicto). Si los citados están de acuerdo en el deslinde de quien promueve el expediente se firma y se pone fin al conflicto.

En tercer lugar, en el supuesto de inexistencia de acuerdo se acudirá a la acción de deslinde (a la que el Código civil dedica cuatro artículos en su regulación material). En el artículo 384 dice que “todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes. La misma facultad corresponderá a los que tengan derechos reales”.

+ ¿Cómo se hace el deslinde?


El Código civil nos dice en su artículo 385 que “el deslinde se hará en conformidad con los títulos de cada propietario y, a falta de títulos suficientes, por lo que resultare de la posesión en que estuvieren los colindantes”.

Este criterio entra en conflicto con la misma definición de deslinde. Y es que el deslinde se da cuando existe posesión promiscua, y por tanto el criterio no resuelve nada.

En primer lugar por tanto se acude al título de cada finca que sitúa sus linderos: si con estos títulos se aprecia sin contradicciones los límites de cada finca se solucionara con estos. Si la descripción es muy vaga y no se aprecia el área de cada propietario y no pudiese solucionarse por la posesión el deslinde se hará distribuyendo el deslinde objeto de contienda a partes iguales.

El artículo 387 del Código civil nos dice que “si los títulos de los colindantes indicasen un espacio mayor o menor del que comprende la totalidad del terreno, el aumento o la falta se distribuirá proporcionalmente”.

De esta forma cada uno se llevará más o menos de la zona objeto de disputa según el tamaño del área de cada finca.

- Delimitación legal del dominio


La propiedad está caracterizada por su función social, y hay muchos artículos del Código civil que ponen muchas limitaciones a las propiedades, sobre todo a las inmobiliarias. Pero el Código civil mezcla las limitaciones legales del dominio con las servidumbres.

A partir del artículo 549 del Código Civil empieza la regulación de lo que se llama “de las servidumbres legales”. La servidumbre se caracteriza por una situación desigual entre diversos propietarios, de manera que uno tiene una posición más ventajosa que el otro, porque el primero es dueño de lo que es el predio dominante y el segundo, el que tiene la posesión inferior, es dueño del denominado predio sirviente [por ejemplo, la servidumbre de paso consiste en que por el lugar más corto para salir a un camino público hay que darse salida al afectado para que llegue al mismo, aunque tenga que cruzar por el predio sirviente de la otra parte (pasando por el lugar menos gravoso)]. En toda idea de servidumbre los propietarios están desigualados.

En la delimitación legal del dominio su característica principal es que esa delimitación afecta a cualquier propietario en la misma medida. Por ejemplo, guardar las distancias para abrir una ventana sobre la finca del vecino.

De esta forma, y aunque el Código Civil las mezcla todas, unas son servidumbres y otras delimitaciones legales del dominio.

Los artículos 571 a 579 están dentro de una sección que se llama “De las servidumbres de medianería”. Según el Código civil son servidumbres pero realmente estamos antes unas limitaciones legales del dominio.

O por ejemplo los artículos 581 a 583, referidas a la distancia a guardar a la hora de construir respecto a la finca vecina, están dentro de una sección que el Código dedica a las servidumbre de luces y vistas. En este caso también estaríamos ante supuestos de limitaciones legales del dominio.

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- Otros artículos del blog sobre la propiedad


+ Noción de propiedad

+ Adquisición de la propiedad por ocupación

+ Propiedades especiales

+ Delimitación legal del dominio

+ La facultad de goce de la propiedad

+ Otras facultades del dominio: exclusión, persecución y prioridad

+ La acción reivindicatoria

+ La acción declarativa de dominio

+ La tercería de dominio

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Apuntes de Derecho Civil recopilados por Javier García de Tiedra González, basados en las lecciones magistrales del catedrático de Derecho Civil (UCA) Luis Felipe Ragel Sánchez.