Derechos reales de adquisición preferente



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Los Derechos reales de adquisición preferente son cuatro: el titular de estos derechos de adquisición preferente tiene la facultad, en dos de estos derechos (tanteo y retracto) de sustituir a un proyectado adquirente, y en los otros dos casos no hay sustitución sino que se tiene el derecho de adquirir la cosa en determinado plazo y precio.

Derecho real de adquisicion preferente y Derecho civil

- Derecho de tanteo


El tanteo apenas se usa, y sin embargo debería usarse más que el retracto (ya que el retracto supone un gran trastorno). La Ley debería fomentar el uso del tanteo.

El tanteo significa que hay una persona que tiene un derecho de tanteo sobre una finca, normalmente porque es arrendatario. La ley le da la posibilidad de quedarse la cosa en el supuesto de que el acreedor quiera venderlo a un tercero siempre que la compre en las mismas condiciones que iban a darse para el adquirente (por ejemplo, se pretende vender la finca por 100.000€ al contado a un tercero: si se tiene derecho de tanteo, el arrendatario podrá comprar por 100.000€ y al contado la finca en lugar de que la compre ese tercero).

- Derecho de retracto


En el retracto la venta se ha consumado, se ha hecho la venta a A y por tanto hay unos gastos, unos desembolsos. Y ahora resulta que el que tiene el derecho de retracto tiene el derecho a colocarse en la posesión de A pero realmente le hace la faena.

Habría una compraventa válida, la primera, pero que quedaría resuelta por el ejercicio del retracto, haciéndose a continuación la otra compraventa a efectos del retracto.

También el comprador, hay que decirlo, sabe que la cosa tiene sobre la misma un derecho de retracto, sabe a qué se arriesga (si se compra una finca existe la posibilidad que tenga posibles retractos: se pueden añadir cláusulas contra retractos, para evitar futuros disgustos).

Normalmente se ejercitan mucho más los tanteos que los retractos (los tanteos suelen ser muchas veces faroles). Sin embargo en el retracto el hecho se ha producido, la finca se ha vendido, y las cosas van más en serio que con el tanteo.

- Derecho de opción


La opción consiste en que una persona tiene durante un plazo determinado derecho a contratar en las condiciones que se han establecido con la otra parte. El ejercicio del derecho tiene un plazo, no es algo indefinido, la opción debe ejercitarse en el plazo fijado (una persona no tiene el derecho indefinido a comprar o alquilar una casa, ya que la opción se refiere a otros contratos y no solo a la compra).

De manera que en la opción el concesionario (porque se le concede la opción), no está obligado a contratar, tiene el derecho a contratar en un determinado precio y plazo, pero no tiene la obligación. Pero el concedente sí tiene la obligación de respetar su compromiso, y en ese plazo no deberá vender a un tercero.

Es muy frecuente en el supuesto de una sociedad inmobiliaria (hoy día inviable): quiere invertir en unos terrenos pero no compro, sino que adquiero una opción de compra (sé que durante un plazo puede adquirir un terreno por una cantidad). De forma que, si todo está bien montado, se compra y se disfruta de la acción de compra.

Si se quiere vender una cosa en el caso de opción de compra concedida lo mejor es hablar con el concesionario para ver cuánto pide.

Normalmente la opción puede ser onerosa o gratuita (para comprometerse a no vender a otro en un plazo muchas veces se requiere un porcentaje, pero puede ser gratuita).

Se puede inscribir la opción en el Registro de la Propiedad, en cuyo caso será oponible. En caso contrario, si el comprador ha comprado de buena fe y lo inscribe no podremos atacar su derecho (de manera que para impedir que el acreedor puede comprar de buena fe, alegando que no sabía nada, se puede mencionar o inscribir la opción en el Registro de la Propiedad, cumpliendo ciertos requisitos que menciona el artículo 14 del Reglamento Hipotecario).

- Pacto de retro


El pacto de retro permite al acreedor recomprar la cosa vendida en un plazo y en el precio y condiciones que se estipulen. En realidad podemos decir que el pacto de retro es un subconjunto del conjunto que es la opción (esta opción se concede al vendedor, pero en todo lo demás es igual).

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Apuntes de Derecho Civil recopilados por Javier García de Tiedra González, basados en las lecciones magistrales del catedrático de Derecho Civil (UCA) Luis Felipe Ragel Sánchez.