Según el art. 605 CC, "el Registro de la propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos referidos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles". En el Registro se inscriben y publican los títulos y los derechos. Acceden al Registro, además del derecho y sus circunstancias, la indicación de quién es el titular del mismo, y cualquier otra causa de modificación o extinción contenida en el título, pues todo ello contribuye a fijar la posición jurídica del titular inscrito, en los aspectos que pueden interesar al tercero que pretende adquirir el derecho.
a) Derechos inscribibles.- En lo que se refiere a los derechos reales, el art. 2 LH hace referencia al dominio, usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres. A los anteriores se deben añadir otros derechos expresamente recogidos en la legislación hipotecaria, tales como la anticresis (art. 216 RH). En cambio, no puede ser objeto de inscripción la posesión.
Entre los derechos de crédito, son inscribibles los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos (art. 2.5 LH). También puede acceder al Registro el contrato de opción de compra (art. 14 RH). Los demás derechos personales podrán acceder al Registro en la medida en que se inscriba una garantía real para asegurar su cumplimiento, o puedan ser anotados preventivamente.
b) Títulos inscribibles.- La publicidad registral de los derechos se extiende también a su contenido, a las circunstancias que lo modalizan, a quién es su titular, y a otras cláusulas con trascendencia real. Todo ello se refleja necesariamente en el título del que trae causa el derecho objeto de inscripción. La referencia al mismo se hace en su sentido material.
Dentro del término título se incluyen:
- Actos y contratos.- podrán inscribirse los actos y contratos que constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan alguno de los derechos susceptibles de inscripción.
- Títulos sucesorios.- Cuando el llamamiento a una herencia implique la atribución de un derecho sobre una finca, deber ser inscrito en el folio correspondiente. El título de adquisición será aquí el testamento, el contrato sucesorio, la declaración judicial de heredero abintestato, etc.
- Hechos jurídicos.- También se podrán inscribir la adquisición de derechos reales mediante accesión o usucapión, que acceder al Registro con el título en el que conste tal adquisición.
- Resoluciones judiciales.- Podrán ser objeto de inscripción las resoluciones judiciales en las que se constituya o declare la titularidad del dominio u otro derecho inscribible.
- Actos administrativos.- Finalmente, podrán acceder al Registro aquellos actos administrativos que provoquen una modificación jurídico real susceptible de inscripción, como las adjudicaciones por expropiación forzosa y las concesiones administrativas.
Fuente:
Apuntes de Derecho inmobiliario registral de María Paz Sánchez González, Catedrática de Derecho civil en la Universidad de Cádiz.
