El principio de legalidad que informa nuestro sistema, requiere que los títulos que accedan al Registro de la Propiedad sean válidos y eficaces. Esta función corresponde al Registrador de la propiedad. Así, lo que califique el Registrador de la propiedad tiene eficacia erga omnes, pero no de cosa juzgada, en el sentido de que se puede presentar de nuevo en el Registro.
- Competencias del Registrador a la hora de calificar
La competencia del Registrador para practicar la calificación es amplia, pues puede apreciar si cumple los requisitos formales para que el título tenga acceso al Registro de la Propiedad y, también, tiene que determinar si las personas que hacen la transmisión tienen capacidad o no para hacer el otorgamiento.
- Tiempo de calificación
El tiempo de calificación para que el Registrador pueda calificar es de 15 días a partir del asiento de presentación, plazo que se puede ampliar a 30 días siempre que exista justa causa.
- ¿Qué puede acordar el Registrador tras la calificación?
Tras la calificación el Registrador puede acordar lo siguiente:
+ La práctica del asiento de inscripción
El Registrador podrá llevar a cabo la práctica del asiento de inscripción
+ La supresión de la inscripción por falta subsanable
En este supuesto el Registrador te devuelve los documentos con una nota en la que indica los supuestos que se pueden subsanar. Ante esta calificación se puede optar por subsanar o interponer un recurso ante la Dirección General de los Registros y el Notariado.
+ La denegación de la inscripción por falta insubsanable
Ante esto, cabe reiniciar el proceso de nuevo mediante una nueva inscripción o presentar, nuevamente, un recurso ante la Dirección General de los Registros y el Notariado.
- La previa inscripción y el principio de tracto sucesivo
El primer elemento para que tenga lugar la inscripción es la presentación de un título inscribible y, el segundo, consiste, salvo en los supuesto de inmatriculación, de que el derecho en cuestión esté previamente inscrito o anotado a favor de persona que otorga el acto que se pretende inscribir. En definitiva, cada titularidad registral deberá apoyarse en la anterior, de modo que exista una cadena de titulares desde que se abre la hoja registral.
- La reanudación del tracto interrumpido
Hay a veces que no existe este previo tracto sucesivo y entonces nos encontramos con los supuestos de interrupción del tracto. Por ello, se hace necesaria la reanudación del mismo, para lo cual existen dos métodos que pretenden subsanar tal defecto. Estos métodos son:
+ Expediente de dominio
Este primer método viene recogido en los arts. 201 y 202 LH donde recoge lo que se denomina expediente de dominio. El expediente de dominio es un procedimiento de jurisdicción voluntaria. Ello quiere decir que ha de regirse por la LEC de 1999 ya que en la nueva LEC hay una Disposición Transitoria con mandato al Gobierno para que en el plazo de un año regule los supuestos de jurisdicción voluntaria, plazo que ha expirado sin que éste se pronuncie.
El juzgado competente es el del partido judicial donde radique la finca y se puede iniciar bien personalmente o bien a través de un procurador. Hay que acompañar al expediente de dominio el documento que acredite la adquisición por nosotros de la finca ya sea en documento público o privado. Igualmente habrá que acompañar una certificación de la inscripción del dominio de la última finca y la correspondiente certificación catastral. Con este conjunto de documentos, si se hace de forma personal habrá que ratificar el mismo ante un juzgado. En la instancia, hay que señalar: a) cómo se adquiere y qué se adquiere; b) certificación de dominio para ver a que nombre pertenece la finca; y, c) certificado del catastro. De este procedimiento se remitirá copia al Ministerio Fiscal. Si el Ministerio Fiscal lo aprueba el juez lo ratificará y se inscribirá en el Registro. En caso contrario, si el Ministerio Fiscal aprecia algún vicio en la pretensión del interesado, se dará paso a un juicio declarativo donde será el juez quien determine la titularidad del derecho que se quiere inscribir.
La ley prevé dos plazos diferentes en relación a la citación de la persona en quien figura inscrita la finca dependiendo de la antigüedad de la última inscripción. Cuando la última inscripción tiene más de 30 años bastará citar por edicto al titular registral que aparezca o al causahabiente. Sin embargo, cuando la última inscripción esté entre 20 y 30 años, habrá que citar o bien al titular registral o bien a sus causahabientes por tres veces, si a la tercera vez no compareciera se procederá al dictado del auto (título que permitirá la posterior inscripción del derecho en el Registro de la Propiedad).
+ Acta de notoriedad
El acta de notoriedad es un procedimiento similar que se efectúa o se tramita a través del notario. En esencia el trámite, los documentos y el procedimiento en general es idéntico al citado con ocasión del expediente de dominio.
+ Expediente de liberación de gravámenes
Este procedimiento de liberación de gravámenes viene recogido en el artículo 209 de la Ley Hipotecaria y se aplica para cancelar hipotecas, cargas, gravámenes y derechos constituidos sobre una cosa ajena que hayan prescrito con arreglo a la legislación civil según la fecha que conste en el Registro. Este procedimiento, también se inicia ante el juez de primera instancia de dónde radica la finca, se debe publicar en edictos donde se deben citar en plazo a los titulares o causahabientes de esas cargas o y si se allanara (esto es, se mostrara conforme a la pretensión) procederá el dictado del auto por el juez y la consecuente cancelación del gravamen.
- Acción de rectificación
La acción de rectificación tiene como única finalidad de que la autoridad judicial declare la inexactitud del Registro y ordene al registrador la cancelación del asiento inexacto. Esta acción de rectificación se puede ejercitar bien de forma independiente, si bien, el criterio general es que esta acción se ejercite junto a otras (v.gr. una acción declarativa de dominio).
