La doble venta



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El artículo 1473 del Código Civil fija los criterios que se han de seguir si una misma cosa ha sido vendida a diferentes compradores. Esos criterios difieren según se trate de bienes muebles o inmuebles. Tratándose de bienes muebles, la propiedad se transmite a quien primero haya tomado posesión de la cosa con buena fe (STS 18.5.2005 - RJA 4233).

Doble venta y fincas

- Doble venta en el caso de bienes inmuebles


En el caso de los bienes inmuebles, la cosa corresponde a quien antes la hubiera inscrito en el Registro. A falta de inscripción, corresponderá a quien de buena fe sea primero en la posesión; y faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe. El requisito de la buena fe se requiere en todos los supuestos que regula el precepto; también para el comprador que inscribe a pesar de que la letra de la ley no se refiera a ello expresamente (STS 15.7.2004 - RJA 4866). Ese requisito de la buena fe deberá ser interpretado en sentido subjetivo. De ahí que se entiende cumplido cuando el segundo comprador desconoce la venta anterior a persona distinta.

En cuanto al requisito de la posesión se plantea el problema de si ésta se refiere exclusivamente a la entrega material de la cosa o también estarían incluidos en el concepto de posesión los supuestos de traditio fictia. Aunque existen diferentes opiniones, parece adecuado sostener que la posesión a la que alude el precepto es la entrega de la cosa que consuma la compraventa y que transfiere el dominio. En consecuencia, puesto que al lado de la tradición real o material se encuentran las formas espiritualizadas de entrega, éstas serán suficientes a los efectos del artículo 1473 (Sentencia del Tribunal Supremo 25.3.1994 - RJA 2535).

Se ha discutido sobre si basta la mera inscripción -en el supuesto de los inmuebles- supliendo a la tradición o si la inscripción debe ir acompañada de la tradición. La doctrina ha venido entendiendo que antes de la inscripción deberá haberse consumado la compraventa con la entrega de la cosa. Ahora bien, habiéndose admitido la traditio instrumental -otorgamiento de escritura pública- como forma de entrega apta para dar lugar a la posesión, y teniendo en cuenta que en el Registro se inscriben los títulos consignados en escritura pública conforme al artículo 3 de la Ley Hipotecaria, en la mayor parte de los supuestos ya se habrá producido la entrega -otorgamiento de escritura pública del artículo 1462.II del Código Civil- cuando el derecho acceda al Registro.

Por último, en cuanto al título de fecha más antigua, éste lo será el contrato (título material) más antiguo, aunque no esté documentado, susceptible de ser probado por cualquier medio.

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Fuente:
Manual de Derecho Civil (contratos), Rodrigo Bercovitz Rodríguez-Cano. Páginas 99 y 100.