Accesión de mueble a inmueble



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El principio general, siguiendo al Derecho Romano, como hemos dicho, es que lo accesorio sigue a la superficie, es decir, en este principio, el propietario del suelo se convertiría también en el propietario de lo que se construya, plante o siembre en su tierra. Esta misma regla del Derecho Romano se recoge en nuestro artículo 358 del Código Civil que dice que "lo edificado, plantado o sembrado en predios ajenos, y las mejoras o reparaciones hechas en ellos, pertenecen al dueño de los mismos con sujeción a lo que se dispone en los artículos siguientes". En este artículo 358 del Código Civil se establece una norma descriptiva en el sentido de que el propietario, aún actuando de mala fe, se puede quedar con lo construido, plantado o sembrado en una superficie.

Accesion mueble inmueble derecho real

Como hemos visto, no establece nuestro Código, pues, ninguna excepción, si bien hay que hacer algunas aclaraciones. Cuando este artículo 358 habla de alguna edificación hemos de entenderlo en sentido amplio, es decir, edificación es toda construcción que suponga una obra nueva. En segundo lugar, la expresión suelo hay que entenderla también en un sentido amplio, entendiendo por suelo cualquier terreno en el que se pueda construir, plantar, edificar, etc. Y, en tercer lugar, cuando hablamos que dicha unión sea hace inseparable, estamos hablando en sentido económico, así, el artículo 359 del Código Civil establece que "todas las obras, siembras y plantaciones se presumen hechas por el propietario y a su costa, mientras no se pruebe lo contrario".

Dentro de los supuestos en que se da la accesión de bien mueble a inmueble podemos distinguir tres:

+ Incorporación con materiales ajenos en suelo propio.

+ Incorporación con materiales propios en suelo ajeno.

+ Incorporación con materiales ajenos en suelo ajeno.

- Incorporación con materiales ajenos en suelo propio


+ Accesión industrial o artificial


Esta accesión se conoce también como accesión industrial o artificial toda vez que interviene la mano del hombre. Esta accesión por incorporación se encuentra regulada en el artículo 358 del Código Civil, que, recordemos, dice: "lo edificado, plantado o sembrado en predios ajenos, y las mejoras o reparaciones hechas en ellos, pertenecen al dueño de los mismos con sujeción a lo que se dispone en los artículos siguientes". La regla general que establece este artículo 358 es que lo importante es el suelo y ello porque el suelo goza de estabilidad, por lo que se entiende que el derecho de propiedad comprende también lo que se incorpora.

+ Acción de enriquecimiento sin causa contra el propietario del suelo


Ahora bien, este artículo 358 establece también que con motivo de esta incorporación es el propietario del suelo quién adquiere también lo incorporado, encontrándonos, pues, ante una situación injustamente manifiesta. La solución, que solamente puede tener el titular de lo incorporado, es mediante una acción de enriquecimiento sin causa contra el propietario del suelo. El Código Civil aparte de declarar la acción de enriquecimiento injusto, pretende dar una solución justa a esta circunstancia, pero para dar una solución justa añade otro parámetro que es la buena o mala fe las partes y, en concreto, la buena o mala fe del titular de los materiales que se incorpora al inmueble.

Nos podemos encontrar con varias hipótesis en este supuesto, si bien, hemos de hacer una delimitación negativa y es que este artículo 358 del Código Civil no se puede aplicar en aquellos supuestos en que exista un régimen especial (el ejemplo más claro se ve en el usufructo, donde cabría pensar en que todo lo hecho por el usufructuario sería de propiedad del auténtico dueño del predio, no siendo así si atendemos a la regulación específica propia de la figura del usufructo). En este supuesto de incorporación de bienes muebles a inmuebles, si aplicamos el artículo 370 del Código Civil tenemos que decir que en el supuesto en que exista buena fe por parte del titular de los materiales, solamente tendremos que indemnizarle por el valor de los materiales incorporados, si nos encontramos que existiera mala fe habrá que indemnizar tanto el valor como los daños y perjuicios ocasionados.

Por tanto, nuestro primer acercamiento como norma general a la accesión de bienes muebles a inmuebles, hemos de decir lo que establece el artículo 358, que sigue la tradición romana en el sentido de que cualquier cultivo o siembra en suelo ajeno pasaría a ser propiedad del dueño del predio. Así, es de destacar que habrá de acudirse al artículo 370 para establecer la indemnización, donde entra en acción el juego de la buena o mala fe, siempre con carácter general, pues, por ejemplo, si nos encontramos ante un régimen de usufructo que pesa sobre la finca o el predio habrá necesariamente de acudirse a la legislación específica reguladora de tal figura y no a la que con carácter general establece el artículo 370.

- Incorporación con materiales propios en suelo ajeno


+ Incorporación en suelo ajeno con materiales propios de buena fe


También hemos de hablar de la incorporación en suelo ajeno con materiales propios. Su régimen viene establecido en el artículo 361 del Código Civil que establece que "el dueño del terreno en que se edificare, sembrare o plantare de buena fe, tendrá derecho a hacer suya la obra, siembra o plantación, previa la indemnización establecida en los artículos 453 y 454, o a obligar al que fabricó o plantó a pagarle el precio del terreno, y al que sembró, la renta correspondiente". Igualmente, aquí se recoge con carácter exclusivo el supuesto de buena fe.

+ Incorporación en suelo ajeno con materiales propios de mala fe


En los supuestos de mala fe, en cambio, habrá de acudirse a los artículos 364 y 365 del Código Civil que ordenan, respectivamente: "cuando haya habido mala fe, no sólo por parte del que edifica, siembra o planta en terreno ajeno, sino también por parte del dueño de éste, los derechos de uno y otro serán los mismos que tendrían si hubieran procedido ambos de buena fe. Se entiende haber mala fe por parte del dueño siempre que el hecho se hubiere ejecutado a su vista, ciencia y paciencia, sin oponerse (artículo 364)"; mientras que "si los materiales, plantas o semillas pertenecen a un tercero que no ha procedido de mala fe, el dueño del terreno deberá responder de su valor subsidiariamente y en el solo caso de que el que los empleó no tenga bienes con qué pagar. No tendrá lugar esta disposición si el propietario usa del derecho que le concede el artículo 363 (artículo 365)". Tenemos aquí, pues, una incorporación donde entra en acción de nuevo el juego de la buena o mala fe. Hay que decir también que con independencia de los efectos establecidos en los arts. 362 y 363, en los supuestos de mala fe cabe también una responsabilidad extracontractual, con lo cual podrá declarase una indemnización por daños y perjuicios en base al artículo 1902 del Código Civil.

+ Construcciones extralimitadas


En relación a este tipo de incorporación, hemos de tratar también un tema importante -ya visto en otras ocasiones-, las construcciones extralimitadas. Lo primero que tenemos que distinguir es que existe una clara distinción entre los dos supuestos claves: construcción en suelo ajeno y extralimitación en la construcción (invasión de un terreno no perteneciente al dueño de lo edificado).

Nuestro Código en relación a los efectos trata de diferente manera según el invasor actúe de buena o mala fe. Así, existirá buena fe en el constructor extralimitado cuando padezca un error excusable sobre el dominio o el alcance de su título. Por su parte, la buena fe del dueño del suelo estaría en intentar corregir el error que padece el constructor debiendo hacerse de forma evidente.

El artículo 361 del Código Civil establece una facultad al propietario del suelo que podemos considerar como potestativa, es decir, o bien, hacer de su propiedad la obra, o bien, obligar a quien invade la propiedad adquirir el terreno. En el supuesto de que el propietario adquiera la edificación efectuado en suelo ajeno tendrá que abonar los gastos necesarios realizados en dicha obra conforme a los artículos 453 y 454 del Código Civil. Igualmente, existe en este supuesto un derecho de retención del propietario de los materiales ajenos de retener la cosa hasta que no se produzca el pago. Todo lo anterior en orden a las reformas útiles. En cuanto a las reformas de lujo, habrá que abonar la totalidad de los gastos, si bien con una salvedad, ya que en este supuesto no existe derecho de retención.

En resumen, cuando tenemos una incorporación de materiales propios en suelo ajeno habrá que atender al artículo 361 que confiere una potestad en la que el dueño del suelo, considerado como una extensión de la propiedad, puede elegir entre dos opciones: quedarse con lo edificado y pagarlo o cederlo y cobrar la indemnización, siempre que exista buena fe, tanto por parte del que edifica como el que soporta la misma.

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