La accesión invertida en materia de propiedad



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La accesión invertida tiene su origen en el derecho de familia. Se daba en los supuestos en que un matrimonio en régimen de gananciales edificaba en la propiedad privativa de uno de los cónyuges. La solución que se da, en atención al 361, podría llevar a resoluciones injustas por lo cual, por lo cual, en estos supuesto donde se pone de manifiesto que el valor de lo edificado es superior al del suelo, da lugar, por tanto, a que sea el suelo quien cede ante la edificación.

Accesion invertida propiedad

Esta accesión invertida es igualmente aplicable a las construcciones extralimitadas, es decir, no es el dueño del suelo quien adquiere lo edificado, sino que es el constructor quien adquiere el suelo. Por regla general, podemos decir que habrá accesión invertida en todos aquellos supuestos en que no se siga el principio romano de que el suelo es preferente a los materiales incorporados.

- Invasión parcial de finca ajena y Código Civil


En esta accesión invertida nos encontramos que existe una invasión parcial de la finca ajena. ¿Qué solución da el Código Civil a este supuesto? No cabe aplicarle, como sabemos, el artículo 361 del Código Civil y, por otra parte, esta extralimitación en parcela ajena no está regulada en nuestro Código, existiendo, por tanto, una laguna jurídica al respecto. Además, esta invasión parcial crea incluso problemas en los supuesto en los que el que invade, invade de mala fe.

+ Problemas en la invasión parcial de finca ajena, de mala fe


¿Por qué existe tal dificultad? Ante tal dificultad y dado que el artículo 361 no es de aplicación en invasiones parciales, hemos de buscar la solución en vía doctrinal toda vez que no existe una regulación específica. Si buscamos en el derecho comparado, solamente podemos encontrar un Código que contempla este supuesto, el Código Civil italiano, que, a grosso modo, es que adquiere la propiedad quién invade el suelo ajeno siempre que no haya oposición por parte del titular del terreno en el plazo de 3 meses desde el comienzo de las obras. Si la construcción es de un valor superior al suelo, el que ha invadido deberá abonar al titular del suelo invadido el doble del valor de la superficie más los daños y perjuicios.

+ Invasión de mala fe


En principio el que invade de mala fe no tendría derecho a adquirir nada, pero aun en este supuesto de mala fe, ha de primar el valor económico de la construcción para equiparar los derechos correspondientes al constructor y al propietario del suelo, ya que sin tener en consideración tal juego de derechos y se decretara la demolición de la construcción, el dueño del suelo incurriría en un abuso de derecho, lo cual hace necesaria la ponderación de las circunstancia.

- ¿Condominio?


Tampoco cabe una situación de condominio (donde uno pone el suelo y otro el dominio), pues, nuestro Código como heredero de la Revolución Francesa es un Código individualista inhabilita tal solución, por tanto, en última instancia habremos de acudir a la doctrina y, así, el profesor De la Plaza en su obra “Construcciones sobre suelo ajeno”, ante la falta de regulación que hay en nuestro Código Civil estima que, en estos supuestos, hay que darle amplias facultades al juez debiéndose excluir que de forma automática tenga lugar la demolición. Para ello tenemos que acudir a lo que se denomina “principios generales del derecho” (artículo 1 del Código Civil, que dice: "las fuentes del ordenamiento jurídico español son la Ley, la costumbre y los principios generales del derecho") donde el juez habrá de determinar qué vale más, la edificación o el suelo y, en el supuesto de que valga más la construcción, establecerá una compensación económica a favor del titular del predio invadido siempre que contraste que existe buena fe por parte del constructor.

- Primera accesión invertida en el Tribunal Supremo


La primera vez que se plantea estos supuestos de accesión invertida al Tribunal Supremo. Este Tribunal resuelve en STS 31 de mayo de 1949 establece que "el edificante de los límites del suelo no está regulado por precepto expreso del ordenamiento sustantivo español y tienen que regularse conforme a los principios generales del derecho. Con base a estos principios generales del derecho y al principio de equidad, el juez deberá determinar el valor tanto de lo edificado como del suelo invadido, cuando lo edificado vale un precio superior se establece que el constructor que se extralimite pasa a ser propietario de esa extralimitación, debiendo compensar económicamente al titular del mismo". Esta misma doctrina se recoge en STS 17 de julio de 1971. Se establece el mismo criterio, se determina, en primer lugar, qué vale más (el terreno o el edificio). Si vale más el edificio, el terreno pasa a ser propiedad del que edificó, compensando necesariamente económicamente al dueño del suelo en tal concepto.

Por último, dado que estamos estudiando la accesión invertida en materia de propiedad traemos a colación la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de junio de 1993. Esta sentencia establece muy a las claras que "para que exista accesión invertida se requiere:

a) que quién la pretenda sea titular dominical de lo edificado;

b) que el edificio se haya construido en suelo que en parte es del edificante y en parte es propiedad ajena;

c) que las dos partes formen un edificio todo indivisible;

d) que el edificio unido al suelo del edificante tenga una importancia y valor superior a los del suelo invadido;

e) que el edificante haya actuado de buena fe".

Estos son, por tanto, los criterios que establece el Tribunal Supremo para la accesión invertida y los supuestos de extralimitación. Como hemos visto, nada se dice de la mala fe. Entiende la doctrina al respecto que el que edifica de mala fe no tiene derecho alguno, aparte de poder haber incurrido en un ilícito penal. Asimismo, hay supuestos en que nos encontramos también con la existencia de una concurrencia de culpas (vgr. el dueño del edificio sabe que está construyendo en suelo ajeno pero el titular del suelo ajeno no interpone demanda a expensas de hacerse con la propiedad de lo edificado una vez finalizada la misma), por tanto, habrá de ser el juez quien resuelva en base a la concurrencia de culpas, al valor económico y al fin social perseguido con la misma.

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