La presunción de exactitud y el principio de legitimación en el Registro de la Propiedad



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Hemos visto dos consecuencias de la presunción, la prioridad y el cierre registral; en tercer lugar tenemos la exactitud. Cuando accedemos al Registro de la Propiedad reforzamos nuestra posición. El Registro de la Propiedad nos protege, protege a sus clientes, de muchas maneras, pero aquí vamos a referirnos a las presunciones que ya no habrá que demostrar.

Propiedad y Derecho civil

Por lo pronto en el artículo 1 de la Ley Hipotecaria se viene a consagrar el hecho de que cuando se inscribe un derecho en el Registro de la propiedad, se va a tener por bueno, por válido, hasta que no se demuestre lo contrario (y además esta prueba en contrario va a tener que realizarla los tribunales).

- Presunción de exactitud y legalidad para con la inscripción


De la inscripción se presume su exactitud y legalidad. Sólo cuando diga un juez que lo inscrito es nulo habrá que rectificar lo inscrito.

A todos los efectos legales, se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro de la propiedad existen y pertenecen a su titular en la forma determinada en el asiento respectivo (hay una presunción de legalidad). De igual modo, se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de la propiedad además de propietario es poseedor, iuris tantum.

- Función del Registro de la Propiedad: facilitar la prueba de la propiedad


El Registro de la Propiedad tiene por función facilitar la prueba de la propiedad. El Registro acredita, publica, que una persona adquirió un derecho, pero lo más importante es que el Registro de la Propiedad acredita que la persona es la actual titular del derecho. Lo mismo ocurre cuando el derecho se extingue: si se cancela un asiento registral también se presume que ese derecho se ha extinguido, es la operación inversa a la inscripción (artículo 97 de la Ley Hipotecaria).

El titular inscrito es el que está legitimado para disponer de ese derecho, esto es la raíz del tracto sucesivo: sólo el que consta como titular en el Registro de la propiedad es el que tiene la posibilidad de disponer del derecho a efectos registrales.

- ¿Favorecen o perjudican al titular registral las presunciones del artículo 38 de la Ley Hipotecaria?


Cuando hacemos la pregunta de si las presunciones del artículo 38 son presunciones que pueden favorecer al titular registral o también le puede perjudicar lo cierto es que también le puede perjudicar, de ahí la importancia del comienzo del artículo de “a todos los efectos legales...”.

Cuando se inscribe, eso va a perdurar hasta que como dice el artículo 1 de la Ley Hipotecaria los jueces determinen la ineficacia de esa inscripción o el titular voluntariamente disponga del derecho, en cuyo caso quien tendrá la legitimación será el nuevo titular. Pero el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, en su párrafo segundo nos dice que si pretendemos anular la compraventa, tendremos que pedir también que se anule la inscripción registral que se hizo a favor del comprador, porque sólo así haremos que la realidad se refleje en el Registro.

Incluso la jurisprudencia, en caso de pedir la nulidad de la compraventa pero no del asiento registral, dice que al pedir la nulidad de la compraventa implícitamente se sobreentiende que también estamos pidiendo la nulidad del asiento registral.

- La tercería registral


El párrafo tercero del artículo 38 de la Ley Hipotecaria tenemos la tercería registral: “En caso de embargo preventivo, juicio ejecutivo o vía de apremio contra bienes inmuebles o derechos reales determinados, se sobreseerá todo procedimiento de apremio respecto de los mismos o de sus frutos, productos o rentas en el instante en que conste en autos, por certificación del Registro de la Propiedad, que dichos bienes o derechos constan inscritos a favor de persona distinta de aquella contra la cual se decretó el embargo o se sigue el procedimiento, a no ser que se hubiere dirigido contra ella la acción en concepto de heredera del que aparece como dueño en el Registro. Al acreedor ejecutante le quedará reservada su acción para perseguir en el mismo juicio ejecutivo otros bienes del deudor y para ventilar en el juicio correspondiente el derecho que creyere asistirle en cuanto a los bienes respecto de los cuales se suspende el procedimiento”.

Ejemplo: a una persona, relacionada con el titular registral se le embarga la finca que no es suya (un familiar, ante un error de nombre, por ejemplo) y que tiene por tanto otro titular registral. Este sujeto al que le ha adjudicado la finca por error deberá alegar que no lo es. Esta finca se embarga y en ese caso el verdadero titular registral tendrá que acudir al procedimiento donde se ha embargado su finca a demostrar con un certificado registral que esa finca es suya para levantar el embargo. Este artículo 38 de la Ley Hipotecaria no dice que el titular registral es el que tiene que moverse y levantar el embargo, sino que el propio deudor podrá pedir una certificación registral para que se levante el embargo.

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Apuntes de Derecho Civil recopilados por Javier García de Tiedra González, basados en las lecciones magistrales del catedrático de Derecho Civil (UCA) Luis Felipe Ragel Sánchez.