Se denomina pacto de retroventa (o pacto de retro) al acuerdo por el cual el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida (mueble o inmueble), con la obligación de reembolsar al comprador el precio, los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho por la venta, los gastos necesarios y los útiles hechos en la cosa vendida. El derecho a recuperar la cosa que en virtud de este pacto ostenta el vendedor se denomina retracto convencional. La venta con pacto de retro es un contrato típico, regulado en los artículos 1507 a 1520 del Código Civil.
- El pacto de retro opera a modo de condición resolutoria de la venta
Esa condición se puede calificar como potestativa en la medida en que su comportamiento depende de la voluntad del vendedor. El comprador adquiere el derecho sobre la cosa bajo la condición resolutoria de retracto. En tanto no se cumpla la condición, el comprador sustituye al vendedor en todos sus derechos y acciones (artículo 1511 del Código civil). El ejercicio del derecho de retracto produce la resolución de la venta con efectos retroactivos, como si el vendedor no la hubiese enajenado, salvo que el comprador no tiene la obligación de devolver los frutos percibidos.
El pacto de retro debe acordarse en el mismo momento de la perfección de la venta cuya resolución prevé. Si el convenio de retransmisión es posterior a ese momento, estaremos ante una promesa de venta, pero no derecho de retracto.
- Naturaleza jurídica del derecho de retracto convencional
La naturaleza jurídica del derecho de retracto convencional responde a la propia de los derechos reales. Ese carácter o naturaleza real se desprende del artículo 1510 del Código civil. De esa naturaleza real se deriva que el derecho de retracto no sea oponible exclusivamente frente al comprador. También lo es frente a cualquier tercero que haya adquirido del comprador, y aunque en este segundo contrato no se hubiera hecho mención del retracto convencional. El tercero tendría en ese caso acción personal para dirigirse contra su transmitente. El derecho de retracto es inscribible en el Registro cuando su objeto es un bien inmueble (artículo 2.2º de la Ley Hipotecaria). La inscripción hace que el pacto sea oponible erga omnes. El único límite a la oponibilidad del derecho de retracto es el que se deriva de la fe pública registral. No inscrito el pacto de retro, no resulta oponible al adquirente protegido por la fe pública registral (artículo 34 de la Ley Hipotecaria).
- Se trata de un derecho hipotecable conforme al artículo 107.8 de la Ley Hipotecaria
La ejecución hipotecaria es específica en este caso pues el acreedor hipotecario deberá ejercer previamente el derecho de retracto en nombre del deudor -titular del derecho- para proceder ejecutivamente sobre los bienes retraídos. Ese ejercicio se realizará antes de que transcurra el plazo para retraer, pues la caducidad del derecho conlleva la extinción de la hipoteca que lo grava. Ejercido el retracto por el vendedor, la hipoteca recaerá directamente sobre los bienes retraídos. No obstante, obsérvese que el ejercicio del derecho de retracto exigirá al acreedor hipotecario anticipar la cantidad necesaria para su entrega al comprador. El anticipo constituye un importante obstáculo, principalmente cuando el valor del bien no sea bastante para cubrir el importe del crédito garantizado con la hipoteca. Por su parte, el artículo 107.7 de la Ley Hipotecaria considera hipotecables los bienes adquiridos con pacto de retro. En tal caso el comprador o su causahabitente limitará la hipoteca a la cantidad que deba recibir del vendedor. Éste será notificado de la constitución de la hipoteca, a fin de que si se retrajeren los bienes antes de su cancelación, no devuelva el precio sin conocimiento del acreedor hipotecario, a no ser que medie mandato judicial.
- Legitimación activa para el ejercicio del derecho de retracto
Está legitimado para ejercer el derecho de retracto el vendedor o su causahabiente. Puede suceder que sean varios los legitimados para el ejercicio del retracto, en cuyo caso se diferencian hasta tres supuestos regulados en los artículos 1514 a 1516. Las reglas que se desprenden de ellos son las siguientes:
1º Venta conjunta de finca indivisa en un solo contrato por los cotitulares de ésta
Cada uno de los vendedores ostentará en ese caso un derecho de retracto sobre su parte respectiva (artículo 1514.I del Código civil). En interés del comprador, el artículo 1515 del Código Civil permite a éste exigir a los vendedores el acuerdo sobre la redención del total de la cosa vendida. A falta de acuerdo, no se podrá imponer al comprador el retracto parcial. La finalidad de este precepto es precisamente evitar que se forme una nueva comunidad.
2º Pluralidad de herederos del vendedor (art. 1514.II del Código Civil)
En este supuesto, al igual que en el anterior, cada coheredero podrá redimir exclusivamente la parte que le hubiese correspondido, siendo de aplicación la limitación del artículo 1515. Podrán los coherederos redimir toda la finca por unanimidad.
3º Venta separada de partes indivisas (art. 1516 del Código Civil)
En este supuesto la venta no es única (un solo contrato), sino que se trata de ventas separadas, derivando de cada una de ellas un derecho de retracto. De ahí que se permita a cada uno de los copropietarios el ejercicio del derecho de retracto con la misma separación. El comprador no podrá en ese caso exigir la redención de la totalidad de la finca. El distinto tratamiento que el legislador da al caso de disociación de vendedores con respecto al de venta conjunta del artículo 1514 se justifica atendiendo a que no sería oportuno obligar a un acuerdo a personas que han contratado separadamente. Del mismo modo tampoco sería procedente hacerles perder el derecho de retracto si el acuerdo no se logra. De la venta conjunta nacen ciertos lazos para los vendedores que no existen en el caso de la venta separada.
Por otra parte, según el artículo 1512 del Código Civil, los acreedores del vendedor están también legitimados para el ejercicio del derecho de retracto tras haber perseguido sin éxito otros bienes. El deudor-retrayente debe ser insolvente. Es un supuesto concreto de aplicación del artículo 1111 del Código Civil. Los acreedores que hacen uso de este derecho deberán dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 1518 del Código Civil. El acreedor no se convierte en propietario del bien retraído, aunque sí tiene preferencia para el reintegro de los desembolsos causados por el ejercicio del derecho de retracto.
Un supuesto especial en el ejercicio del derecho de retracto lo constituye el regulado en el artículo 1513 Código Civil. Se trata de la adquisición a retro de una cuota sobre una finca que pertenece a varios pro indiviso. El comprador adquiere sólo la cuota de uno de los copropietarios. Si con posterioridad se disuelve la comunidad mediante la adjudicación a ese comprador de la finca (artículo 404 del Código Civil), se crearía una nueva situación de comunidad si el vendedor de la cuota retrae sólo ésta. Por ello se concede al comprador la facultad de obligar al vendedor que quiere aplicable si el adjudicatario fuese un tercero. En este caso el retrayente podría recuperar la cuota vendida sin estar obligado a comprar la totalidad de la finca.
- Legitimación pasiva
La acción de retracto se dirigirá contra el comprador (o su heredero, o el tercer adquirente, artículo 1510 del Código Civil). El problema se plantea cuando son varios los legitimados pasivamente. El artículo 1517 del Código Civil se ocupa del concreto supuesto de que sucedan al comprador varios herederos, disponiendo que la acción se dirigirá contra cada uno de ellos por su parte respectiva, ya se encuentre la cosa indivisa, ya se haya procedido a la partición. Dividida la herencia y adjudicada a uno solo de los herederos, la acción de retracto se ejercitará contra él por el todo, pues es él quien sustituye al comprador en la titularidad completa de la finca. Lo dispuesto en el artículo 1517 del Código Civil podría ser de aplicación también a la venta o donación de la cosa a varias personas.
- Ejercicio del retracto convencional. Plazo
El ejercicio de este derecho se efectúa a través de una declaración de voluntad de su titular (retrayente), recepticia, dirigida al comprador, o su derechohabiente (retraído), formulada dentro de plazo, y sin necesidad de forma alguna. El derecho se extenderá por el tiempo pactado, plazo que no podrá superar el límite de diez años señalado en el artículo 1508 del Código Civil. Caben sucesivas prórrogas del plazo inicialmente convenido, siempre respetando el límite máximo legal. El pacto de prórroga deberá acordarse antes de la expiración del plazo estipulado. Si las partes acuerdan un plazo mayor al de diez años (inicialmente, o por prórroga), éste se rebajará hasta el máximo legal. El cómputo del plazo comienza a partir de la fecha del contrato. Si se ha pactado el retracto con carácter vitalicio, la muerte del retrayente produce su extinción, si ésta acaece antes de los diez años. En caso contrario, el retracto se extingue en el plazo de diez años. A falta de pacto, el plazo de ejercicio se extenderá por cuatro años. Se admite la prórroga de ese plazo legal subsidiario antes de su vencimiento, hasta alcanzar los diez años. La doctrina de manera unánime ha calificado estos plazos como de caducidad.
El ejercicio del derecho de retracto obliga a su titular a reembolsar al comprador (artículos 1507, 1518 del Código Civil):
1.º El precio
Será el de venta, salvo que otra cosa se hubiere establecido. El reembolso o consignación del precio se hará antes de vencer el plazo. En caso contrario resulta de aplicación el artículo 1509 del Código Civil. Podría admitirse la mera oferta real de pago como vía para entenderse cumplido el requisito del artículo 1518 del Código Civil de reembolso del precio de venta. El reembolso de los demás gastos se puede producir con posterioridad, no siendo necesario que acompañen a la restitución del precio para el adecuado ejercicio del derecho de retracto (Sentencia del Tribunal Supremo 28.7.1997 - RJA 6308). Es lícito el pacto de abono de intereses del precio por el tiempo que lo haya tenido en su poder el vendedor retrayente.
2.º Gastos del contrato y otros pagos legítimos
Se trata de gastos efectivamente realizados, como por ejemplo impuestos, escritura notarial y primera copia o gastos de traslado de la cosa hasta el lugar de entrega.
3.º Gastos necesarios y útiles
La doctrina distingue entre los gastos necesarios, aquellos que son ordinarios, no reembolsables cargando con ellos definitivamente el comprador, de aquellos otros que se consideran extraordinarios, únicos que debe abonar el vendedor. Los gastos útiles no serían reembolsables si han sido realizados con la intención de dificultar el ejercicio del derecho.
4.º Lo demás que se hubiese pactado (art. 1507 del Código Civil)
El Código, que expresamente se refiere a los derechos y acciones que asisten al comprador, omite en cambio toda regulación sobre sus obligaciones. No obstante, el comprador retraído está obligado a cooperar en la recuperación de la cosa por el retrayente. La obligación de devolución de la cosa que no se extiende a las accesiones y tesoros descubiertos entre el momento de la venta y el del retracto. De los daños causados a la cosa sólo responde el comprador si son causados por su dolo o culpa. La pérdida fortuita de la cosa extingue el derecho de retracto y el deterioro fortuito lo sufre el retrayente, sin que pueda exigir daños y perjuicios.
- Efectos del ejercicio del derecho de retracto
La cosa se reintegrará en el patrimonio del vendedor retrayente, del que salió, de manera definitiva e irrevocable. Se vuelve a la misma situación existente con anterioridad a la venta. Sin embargo, la retroacción no es absoluta.
En cuanto a los frutos de la cosa retraída, es de aplicación el artículo 1519, precepto que se refiere a los frutos naturales e industriales. El comprador no ha de restituir los frutos percibidos. Pero si en el momento de ejercerse el retracto hay frutos pendientes, es decir, manifiestos o nacidos, se distingue entre si también los hubo al momento de la venta (párr. 1.º) o no (párr. 2.º). La existencia de frutos manifiestos al celebrarse la venta supone una justa compensación con los que resultaren manifiestos al resolver la venta, por lo que no se hará abono ni prorrateo. Pero cuando no hubiere frutos manifiestos al celebrarse la venta, y sí al tiempo de la resolución, el legislador establece que se prorrateen entre retrayente y comprador. Aunque el precepto se refiera a los frutos de una finca, se considera aplicable a los frutos producidos por cosas muebles y semovientes vendidas con pacto de retro. Los frutos civiles se entienden producidos por días (artículo 451.III del Código Civil) y pertenecen al comprador hasta el ejercicio del derecho de retracto.
El ejercicio del derecho de retracto supone la liberación de toda carga e hipoteca impuesta por el comprador, pues el reintegro de la cosa al retrayente (sea el vendedor o su causahabiente) se hará en el estado jurídico de la misma en el momento de la venta. La expresión carga o hipoteca ha de entenderse comprensiva de todos los derechos reales limitados que puedan gravar la cosa. No obstante, el vendedor estará obligado a pasar por los arrendamientos que el comprador haya hecho de buena fe, conforme a la costumbre del lugar (artículo 1520 del Código Civil). Fuera de este supuesto, la liberación se produce de manera automática, ope legis. Sin embargo, es necesario advertir que si el pacto de retro no está inscrito, no se verá perjudicado el tercero adquirente protegido por la fe pública registral (artículo 34 de la Ley Hipotecaria).
Si el vendedor no ejerce oportunamente el derecho de retracto, el comprador adquirirá irrevocablemente el dominio de la cosa vendida (artículo 1509 del Código civil).
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Fuente:
Manual de Derecho Civil (contratos), Rodrigo Bercovitz Rodríguez-Cano. Páginas 103 - 108.
